Etiket: önalım hakkı

ŞUF’A DAVASINDA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRENİN BAŞLANGICI

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/5825
K. 2001/8011
T. 16.10.2001

• ŞUF’A DAVASINDA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRENİN BAŞLANGICI ( İştirak Halinde Mülkiyet Konusu Taşınmaz Payının Satışında )
• İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETE TABİ PAYIN PAYDAŞLARINCA AÇILAN ŞUF’A DAVASI ( Hak Düşürücü Sürenin Başlangıcı )
• HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRENİN BAŞLANGICI ( Terekeye Ait Paya Dayanarak Mirasçılarca Satılan Pay İçin Açılan Şuf’a Davasında )
• TEREKEYE AİT PAYA DAYANARAK AÇILAN ŞUF’A DAVASI ( Hak Düşürücü Sürenin Başlangıcı )
743/m.658/son
ÖZET : Şuf a davasında Davacının dayandığı pay iştirak halinde mülkiyete konu ise, bir aylık hak düşürücü süre iştirakçi ortaklardan satışı en geç öğrenenin öğrenme tarihine göre saptanır. Hak düşürücü sürenin geçtiğini iddia eden bunu ispatla mükelleftir.

DAVA : Mahalli mahkemesinderı verilrniş bulunan şuf’a davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekte dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

KARAR : Dava, şuf’alı payın iptali ile davacılar adına tescili istemine ilişkindir: Mahkemece davanın süreden reddine karar verilmiş, hüküm davacı miras şirketi temsilcisi tarafından temyiz edilmiştir.

Davacının dayandığı pay iştirak halinde mülkiyete konu ise tüm iştirakçilerin birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 gün 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü icabeder. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce tasdikli muvafakat belgesi ibrazı suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekâlet vermekle yapılabilir. Bunlardan birinin gerçekleşmesi halinde muvafakat veren ortağın davacı safında yer alarak davayı takip etmesine gerek kalmaz. Muvafakat veren ortak haktan vazgeçtiğini de beyan ederse davanın kabulü halinde şuf’alı pay diğerleri adına davacı dışındakilerin hepsi haktan vazgeçerse şuf’alı pay sadece davacı adına tescil edilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa payı bırakan murisin terekesine MK. 581-630. maddeleri uyarınca görevli mahkemede mümessil tayini için davacıya süre verilir. Mümessil davacı dışında biri olursa davacının sıfatı biter, davayı mümessil takip eder. Mümessille takip edilen davanın kabulü halinde şuf’alı payın tereke adına tescili gerekir. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması icabeder.

Şuf’a hakkının tapuda yapılan satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay içinde kullanılması gerekir. İştirakçi ortaklarda da bunlardan satışı en geç öğrenenin öğrenme tarihine göre bir aylık hak düşürücü süre saptanır. Diğer ortakların daha önce öğrenmesi önem taşımaz. Bu hak her türlü irade bildirimiyle kullanılabileceği gibi doğrudan doğruya dava açılarak suretiyle de kullanılabilir. Dava dışı kullanılan irade bildirimi süreyi koruyacağından yasal süresi içinde her zaman dava açılabilir. Şuf’a hakkı tapudaki satış işleminden sonra doğacağından şuf’alı payın daha önce satılacağının öğrenilmesi veya hak sahibine vaki satın alma teklifinin kabul edilmemesi hiçbir hukuki değer taşımaz. Davalı hak düşürücü süre geçirildiği savunmasında bulunmuşsa bunu isbat etmesi gerekir. Bu konuda tanık dahil her türlü delil ikamesi mümkündür. Önce davalı delillerinin, daha sonra varsa davacı delillerinin toplanması gerekir:

Olayımızda; davacıların şuf’alı payın ilişkin olduğu taşınmazda müstakil payları yoktur. Pay miras bırakanları Selma adına kayıtlı olup, Sarıyer Sulh Hukuk Mahkemesinin 20.12.1999 gün 1999/1166-1317 esas karar sayılı kararı ile Selma’nın terekesine Ayşe ( EI Jabsheh ) temsilci olarak atanmıştır. Miras şirketi temsilcisi davayı yürüten avukata vekalet vermiş, yargılamaya bu şekilde devam olunmuştur. Bu nedenle davanın yürütülmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davalı davanın öğrenmeye nazaran bir aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını, taşınmazda fiili taksim olduğunu, davacıların şuf’a hakkından zımnen feragat ettiklerini savunmuş, mahkemece davanın süreden reddine karar verilmiş, hüküm gerekçesi davalı tarafından temyiz edilmediğinden uyuşmazlık davanın bir aylık hak düşürücü sürede açılıp açılmadığı noktasında toplanmaktadır. Dava konusu pay davalıya 24.4.1996 günü ihtiyari ihale ile satılmış tapuya 19.6.1999 tarihinde tescil edilmiştir. Davalı satıştan Ayşe ile Murat’ın haberdar olduğunu savunmuş ise de diğer mirasçı Emine’nin hangi tarihte satışı öğrendiğine dair bir beyanda bulunmadığı gibi gerek dava dosyasında gerekse içerisinde bulunan Sarıyer İkinci Asliye Hukuk Mahkemesine ait 1998/411 ve 1998/120 esas sayılı dava dosyalarında mirasçı Emine’nin satıştan haberdar olduğuna dair bir bilgiye rastlanılmamıştır. Yukarıda açıklandığı gibi süre iştirakçi ortaklardan satışı en geç öğrenenin öğrendiği tarihe göre hesaplanacağından ve iştirakçi ortak Emine’nin öğrendiği savunma olarak kanıtlanamadığından dava süresindedir. Dava süresinde açıldığına göre şuf’a hakkının tanınmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle istemin reddi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün ( BOZULMASINA ) ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 16.10.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

PAYDAŞLARDAN BİRİNİN BELİRLİ BİR YERİ UZUN SÜREDEN BERİ KULLANMIŞ OLMASI TAKSİMİN VARLIĞINI GÖSTERMEZ- ÖNALIM HAKKI

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

E. 1998/6–37
K. 1998/123
T. 18.2.1998

• ŞUFA HAKKI ( Fiili ifraz )
• FİİLİ İFRAZ ( Şufa hakkı )
743/m.2,659

ÖZET : Davalı açıkca bir taksim savunmasında bulunmadığı gibi dinlenen taraf tanıklarının beyanından da taksim konusunda bir sonuca varmak mümkün değildir.

Davalının bu yeri uzun süreden beri kullanmış olması taksimin varlığını göstermez. Her bir paydaşın tasarrufunda bulunan bir bölüm mevcut değildir.

Bu durumda belli ve muayyen bir yeri fiilen kullandığı iddia ve ispat edilemiyen davacının bu davayı açmakta kötü niyetli olduğu kabul edilemez.

Davanın reddi Usul ve Kanun’a aykırıdır.

DAVA VE KARAR: Taraflar arasındaki “önalım ( şufa ) “davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Harmancık Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 26.6.1997 gün ve 1997/38 – 78 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 6.10.1997 gün ve 1997/7265 – 7504 sayılı ilamı; ( … Dava şufalı payın ilişkin bulunduğu taşınmazdaki payın iptali ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Şufalı payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksim edilip herbir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin tasarrufundaki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının, tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle şufa hakkını kullanması M.K’.nun 2. maddesinde yer alan objektif iyiniyet kuralı ile bağdaşmaz. Kötüye kullanılan bu hak kanunen himaye görmez. 14.2.1951 gün 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bu hususun davanın her aşamasında ileri sürülmesi, hatta mahkemenin kendiliğinden nazara alması gerekir. Savunmanın tevsili bu gibi durumlarda söz konusu değildir. Davanın bu bakımdan reddi gerekir.

Olayımızda: Şufalı payın ilişkin olduğu taşınmazda davacı 1/3 pay sahibidir. Diğer pay sahipleri ise davacının kardeşleri olan Ahmet Özkan ve Adil Özkan’dır. Diğer paydaşlar 1/3 er paylarını davalı Kamil Uçar’a 14.2.1997 tarihinde satmışlar davacı 7.3.1997 tarihinde süresi içinde bu davayı açmıştır.

Davalı, davacı ve kardeşlerine ait bu yerin bir kısmını 13 yıl önce haricen satın aldığını o tarihten beri de yol olarak kullandığını daha sonra 14.2.1997 tarihinde satışın resmi senede bağlandığını bu nedenle davanın reddedilmesi gerekeceğini savunmuştur. Mahkemece daha önce pay sahipleri arasında özel bir taksimin mevcut olduğu kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir. Davalı açıkca bir taksim savunmasında bulunmadığı gibi dinlenen taraf tanıklarının beyanından da taksim konusunda bir sonuca varmak mümkün değildir. DAVALININ BU YERİ UZUN SÜREDEN BERİ KULLANMIŞ OLMASI TAKSİMİN VARLIĞINI GÖSTERMEZ. Her bir paydaşın tasarrufunda bulunan bir bölüm mevcut değildir. Bu durumda belli ve muayyen bir yeri fiilen kullandığı iddia ve ispat edilemeyen davacının bu davayı açmakta kötü niyetli olduğu kabul edilemez. Buna göre davanın reddi Usul ve Kanun’a aykırıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır… ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki karar direnilmiştir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi Usul ve Yasa’ya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, oybirliği ile karar verildi.

FİİLİ İFRAZ- DAVALININ BU YERİ UZUN SÜREDEN BERİ KULLANMIŞ OLMASI TAKSİMİN VARLIĞINI GÖSTERMEZ

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1998/6–37
K. 1998/123
T. 18.2.1998

743/m.2,659

ÖZET : Davalı açıkca bir taksim savunmasında bulunmadığı gibi dinlenen taraf tanıklarının beyanından da taksim konusunda bir sonuca varmak mümkün değildir.

Davalının bu yeri uzun süreden beri kullanmış olması taksimin varlığını göstermez. Her bir paydaşın tasarrufunda bulunan bir bölüm mevcut değildir.

Bu durumda belli ve muayyen bir yeri fiilen kullandığı iddia ve ispat edilemiyen davacının bu davayı açmakta kötü niyetli olduğu kabul edilemez.

Davanın reddi Usul ve Kanun’a aykırıdır.

DAVA VE KARAR: Taraflar arasındaki “önalım ( şufa ) “davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Harmancık Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 26.6.1997 gün ve 1997/38 – 78 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 6.10.1997 gün ve 1997/7265 – 7504 sayılı ilamı; ( … Dava şufalı payın ilişkin bulunduğu taşınmazdaki payın iptali ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Şufalı payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksim edilip herbir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin tasarrufundaki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının, tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle şufa hakkını kullanması M.K’.nun 2. maddesinde yer alan objektif iyiniyet kuralı ile bağdaşmaz. Kötüye kullanılan bu hak kanunen himaye görmez. 14.2.1951 gün 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bu hususun davanın her aşamasında ileri sürülmesi, hatta mahkemenin kendiliğinden nazara alması gerekir. Savunmanın tevsili bu gibi durumlarda söz konusu değildir. Davanın bu bakımdan reddi gerekir.

Olayımızda: Şufalı payın ilişkin olduğu taşınmazda davacı 1/3 pay sahibidir. Diğer pay sahipleri ise davacının kardeşleri olan Ahmet Özkan ve Adil Özkan’dır. Diğer paydaşlar 1/3 er paylarını davalı Kamil Uçar’a 14.2.1997 tarihinde satmışlar davacı 7.3.1997 tarihinde süresi içinde bu davayı açmıştır.

Davalı, davacı ve kardeşlerine ait bu yerin bir kısmını 13 yıl önce haricen satın aldığını o tarihten beri de yol olarak kullandığını daha sonra 14.2.1997 tarihinde satışın resmi senede bağlandığını bu nedenle davanın reddedilmesi gerekeceğini savunmuştur. Mahkemece daha önce pay sahipleri arasında özel bir taksimin mevcut olduğu kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir. Davalı açıkca bir taksim savunmasında bulunmadığı gibi dinlenen taraf tanıklarının beyanından da taksim konusunda bir sonuca varmak mümkün değildir. DAVALININ BU YERİ UZUN SÜREDEN BERİ KULLANMIŞ OLMASI TAKSİMİN VARLIĞINI GÖSTERMEZ. Her bir paydaşın tasarrufunda bulunan bir bölüm mevcut değildir. Bu durumda belli ve muayyen bir yeri fiilen kullandığı iddia ve ispat edilemeyen davacının bu davayı açmakta kötü niyetli olduğu kabul edilemez. Buna göre davanın reddi Usul ve Kanun’a aykırıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır… ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki karar direnilmiştir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi Usul ve Yasa’ya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, oybirliği ile karar verildi.

İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETTE PAYDAŞLARDAN BİRİ ÖTEKİ PAYDAŞLARIN OLURLARINI ALMADAN VEYA MİRAS ŞİRKETİNE TEMSİLCİ ATANMADAN TEK BAŞINA ORTAK TAŞINMAZDAN YARARLANMASINA ENGEL OLAN PAYDAŞ ALEYHİNE ELATMANIN ÖNLENİLMESİ DAVASI AÇABİLİR

T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2000/5834
K. 2000/5717
T. 8.5.2000

DAVA : Davacı- Davalı tarafından, davalı-davacı aleyhine açılan elatmanın önlenmesi davasının yapılan yargılamasında, Mahkemece davanın reddine dair verilen kararın davacı-k. davalı tarafından temyizi üzerine dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, paydaşın paydaş aleyhine açtığı elatmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.

Bilindiği üzere;paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamıyan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini herzaman istiyebilir. HATTA İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETTE DAHİ PAYDAŞLARDAN BİRİ ÖTEKİ PAYDAŞLARIN OLURLARINI ALMADAN VEYA MİRAS ŞİRKETİNE TEMSİLCİ ATANMADAN TEK BAŞINA ORTAK TAŞINMAZDAN YARARLANMASINA ENGEL OLAN PAYDAŞ ALEYHİNE ELATMANIN ÖNLENİLMESİ DAVASI AÇABİLİR.

Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere M.K.nun 634, B.K.nun 2l3, T.K.nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Nevarki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, ” akte vefa” kuralının yanında M.K.nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pekçok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, M.K.nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

Somut olaya gelince; çekişmeli taşınmazın tarafların müşterek murisi Rıza Dağhan mirasçıları adına kayıtlı olduğu, murisin l943 te öldüğü taşınmazın iştirak halinde olduğu anlaşılmaktadır.

Ancak, iştirak halinde mülkiyete konu teşkil eden taşınmazlarda bir iştirakçinin diğer iştirakçi aleyhine açtığı davada müşterek mülkiyet hükümlerinin uygulanacağı kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, yukarıdaki ilkeler çerçevesinde araştırma yapılması bütün paydaşlar arasında çekişmeli yerin yol olarak bırakıldığı yönünde bir anlaşmanın yapılıp yapılmadığı veya kullanma biçiminin oluşup oluşmadığının açıklığa kavuşturulması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, dava şartı yokluğu gerekçesiyle davanın reddi doğru değildir.

SONUÇ: Davacı-karşı davalının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine 8.5.2000 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

FİİLİ TAKSİMİN KOŞULLARI- ŞUFALI PAYIN İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI- TAPU İPTALİ VE TESCİL

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/576
K. 2002/830
T. 11.2.2002

ÖZET: Fiili taksimin varlığını kabul edebilmek için, her bir paydaşın elinde taşınmazın belirli bir kesiminin bulunması ve uzun süreden beri paydaşların çekişmesiz olarak taşınmazdan bu şekilde yararlanmalarını sürdürmeleri gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı şufa davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak dava değeri itibariyle duruşmalı işlerden olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava şufalı payın iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde müvekkilinin dava konusu 50 nolu parselde paydaş olup davalının diğer paydaşların hissesini bağış suretiyle devraldığını, yapılan işlemin gerçekte satış olduğunu belirterek şufalı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili, yapılan işlemin bağış olmadığının kanıtlanamadığını, bağış için akrabalık ilişkisinin zorunlu olmadığını kaldı ki bağışlayanlardan Sultan Ç’ın da müvekkilinin eşi olduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece taşınmazın fiilen taksim edilmiş olması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dava konusu 50 nolu parselin paydaşları Sultan Ç, İbrahim D. ve Emine K. taşınmazdaki toplam 8/352 paylarını 17.10.1996 tarihinde bağış suretiyle davalıya devretmişlerdir. Dava 1.11.1996 tarihinde açılmakla süresindedir. Davalı yapılan işlemin satış olduğuna ilişkin mahkeme kararının gerekçesini temyiz etmediğine göre işlemin satış olduğu hususu kesinleşmiş bulunmaktadır. Bütün sorun taşınmazın paydaşları arasında fiilen taksim edilip edilmediği konusunda toplanmaktadır. Fiili taksimin varlığını kabul etmek için her bir paydaşın elinde taşınmazın belirli bir kesiminin bulunması ve uzun süreden beri paydaşların çekişmesiz olarak bu şekilde yararlanmalarını sürdürmeleri gerekir. Davalının taşınmazın fiilen taksim edildiğine dair belirgin bir savunması bulunmadığı gibi davalı tanıklarının da bu konuda bir beyanları yoktur. Mahkemece yapılan keşifte mahalli bilirkişinin beyanları doğrultusunda fen bilirkişisi davalının taşınmaz içinde 1006.25 m2 yer kullandığını raporunda belirtmiştir. Taşınmazın diğer kısımlarını paydaşlardan sadece bir bölümü kullanmakta olup, davacının taşınmazda müstakilen kullandığı bir yer bulunup bulunmadığı yeterince araştırılmamıştır.

Bu husus üzerinde durulmadan noksan inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile H.U.M.K. nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 11.2.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

ÖNALIM HAKKI- ŞUFALI PAYIN İLİŞKİN OLDUĞU TAŞINMAZIN PAYDAŞLARCA ÖZEL OLARAK TAKSİM EDİLİP HER BİR PAYDAŞIN BELİRLİ BİR KISMI KULLANMASI –

T.C.
YARGITAY
6.HUKUK DAİRESİ
ESAS: 2001/9712
KARAR: 2002/1375
TARİH: 5.3.2002

ÖZET:1 – Şufalı payın ilişkin olduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken, bunlardan biri kendisinin tasarrufundaki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satış zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının, tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle şufa hakkını kullanması objektif iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz.

2 – Paydaşların, taşınmazın çeşitli yerlerine evlerini inşaa etmeleri, kalan bölümü narenciye bahçesi olarak hisseleri birbirinden belirli bir şekilde ayıran çit ve tel örgü gibi sınır işaretleri olmaksızın, bir bütün olarak birlikte kullanılmaları durumunda taksimin varlığının kabul edilmesi hatalıdır.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan şufa davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava şufalı payın iptal ve tescil istemine ilişkindir. Mahkeme davayı reddetmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Şufalı payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin tasarrufundaki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının, tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle şufa hakkını kullanması MK.2. maddesinde yer alan objektif iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz. Kötüye kullanılan bu hak kanunen himaye görmez. 14.2.1951 gün ve 17/1 sayılı içtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bu hususun davanın her aşamasında ileri sürülmesi, hatta mahkemenin kendiliğinden nazara alması gerekir. Savunmanın tevsii bu gibi durumlarda söz konusu değildir. Davanın bu bakımdan reddi gerekir.

Olayımızda: Davacı şufalı payın ilişkin bulunduğu taşınmazda paydaş olduğunu, paydaşlardan Aziz’in 1/8 payını 18.9.1998 tarihinde davalıya tapuda 10.000.000.000.-TL bedelle sattığını, bedelde muvazaa yapıldığını, gerçek satış bedelinin 2.500.000.000.-TL olduğunu, şufalı payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Davalı şufalı payın ilişkin bulunduğu taşınmazın paydaşları arasında taksim edildiğini, bedelde muvazaa yapılmadığını, davanın reddini savunmuştur. Mahkeme fiili taksim savunmasına itibar ederek davan m reddine karar vermiştir.

Dava konusu 68 parsel sayılı taşınmaz 46.900 m2 olup, 7 paydaş arasında paylı bulunmaktadır. Davalının fiili taksim savunması doğrultusunda yapılan keşiflerde düzenlenen bilirkişi raporlarından dinlenen tanık ifadelerinden ve tüm dosya kapsamından paydaşların 46.900 m2’lik taşınmazın muhtelif yerlerine evlerini inşaa ettikleri, kalan bölümün narenciye bahçesi olarak hisseleri birbirinden belirli bir şekilde ayıran çit ve tel örgü gibi sınır işaretleri olmaksızın bir bütün olarak birlikte kullandıkları anlaşılmaktadır. Davalının bayii Aziz’in 1991 yılında satın aldığı 1/8 hisseyi diğer hissedarlardan ayırarak kullanmaya başlaması ve o şekilde davalıya sattığını açıklaması, tanıkların soyut bir şekilde her paydaşın yerinin belli olduğunu belirtmeleri fiili taksimin yapıldığını göstermez, ileri sürülen bu taksimin ne zaman, kimlerin katılımıyla ne şekilde yapıldığı her bir paydaşın belli ve muayyen bir yeri kullandığı hususları ispatlanmamıştır. Bu durumda taşınmazın taksim edildiği kabul edilemez. Mahkemenin taksimin varlığını kabul ile davayı reddetmesi doğru değildir.

Ancak; tapuda pay 10.000.000.000.-TL bedelle satıldığı halde davacı payın 2.500.000.000.-TL’den devredildiğinden bahisle bedelde muvazaa iddiası ile dava açtığından bu iddiasının aktin tarafı olmadığından her türlü delil ile ispatlanması gerekir. Davacının dinlettiği tanıklar satış bedelinin ne kadar olacağı yönünde tahmini beyanlarda bulundukları gibi yapılan keşiflere belirlenen bedeller dahi davacının iddiasını kanıtlar durumda değildir. Bu durumda şufa bedeli olarak tapudaki satış bedeli dan 10.000.000.000.-TL harç ve masraflar tutarının esas alınması gerekir. Davacıdan bu bedel üzerinden şufa hakkını kullanmak isteyip istemediği sorularak kabul ettiği takdirde bu bedelin depo edilmesi için davacıya münasip süre verilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi icap ettiğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç : Yukarıda açıklanan nedenle hükmün ( BOZULMASINA ), davacı yararına takdir edilen 60.000.000.-TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 5.3.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

ÖNALIM HAKKI TAPUDA GÖSTERİLEN DEĞER İLE HARÇ VE MASRAFLAR ÜZERİNDEN KULLANILIR

T.C.

YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
Esas: 2007/192
Karar: 2007/2265
Karar Tarihi: 06.03.2007

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan önalım davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: Uyuşmazlık önalım hakkının kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davalının aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalının önalım bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince; davacı vekili, dava dilekçesinde, davaya konu … ili, … ilçesinde bulunan 5 ada 22 parselde hissedar olduğunu, hissedarlardan Ö.’nün 3/9 hissesinin davalıya gerçekte 1.000.000.000.TL’ye satılmasına rağmen şufa hakkım ortadan kaldırmak amacıyla satış bedelinin tapuda 8.000.000.000.- TL olarak gösterdiğini belirterek taşınmazın gerçek satış bedeli olan 1.000.000.000.- TL üzerinden belirlenecek önalım bedeli ile davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Davalı, bedelde muvazaa bunmadığını, taşınmazın gerçek satış bedelinin 8.000.000.000.-TL olduğunu savunmuştur. Mahkemece keşifte belirlenen değer üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar verilmiştir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Ancak davacı, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir.

Olayımıza gelince; davacı, taşınmazın gerçekte 1.000.000.000.-TL bedelle satıldığını, önalım hakkını engellemek amacıyla davalının satış bedelini muvazaalı olarak yüksek gösterdiğini iddia etmiştir. Davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunduğuna göre bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddiasını tanık dahil her türlü delil ile kanıtlaması mümkündür.

Ancak dinlenilen davacı tanıkları bedelde muvazaa iddiası konusunda görgüye dayalı bir beyanda bulunmamışlardır. Yerinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporunda dava konusu edilen payın satış tarihi itibariyle değerinin 1.676.020.000.- TL olduğu bildirilmiş ise de, muvazaa iddiasının kanıtlanması için keşif tek başına yeterli delil değildir. Sadece davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem arz eder. Davacı muvazaa iddiasını kanıtlayamamıştır. Bu durumda mahkemece davacıdan tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından yapılan harç ve masraflar toplamı üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağı sorularak, kabul etmesi halinde önalım bedelini depo etmesi için uygun bir süre tanınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda 2 nolu bentte yazılı nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 06.03.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

ÖNALIM HAKKINA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI HİÇ KİMSENİN KENDİ MUVAZAASINA DAYANAMAYACAĞI

T.C
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
ESAS:2014/292
KARAR:2015/1544

ÖNALIM HAKKINA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI HİÇ KİMSENİN KENDİ MUVAZAASINA DAYANAMAYACAĞI TAPUDAKİ SATIŞ BEDELİ

TÜRK MEDENİ KANUNU (TMK) (4721) Madde 734
TÜRK MEDENİ KANUNU (TMK) (4721) Madde 732
BORÇLAR KANUNU(MÜLGA) (818) Madde 18
TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 19

“İçtihat Metni”
Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ordu 1. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 18.02.2013 gün ve 2011/408 E., 2013/92 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 24.06.2013 gün ve 2013/7494 E., 2013/9716 K. sayılı ilamı ile;
(“…Dava, önalım hakkı nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali ve davacı adına tescili istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Davacı vekili, davacının 1393 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu dava dışı İsmet Güler’in 11.05.2011 tarihinde dava konusu taşınmazdaki 1/3 payını davalıya 27.000,00 TL bedelle sattığını, davacıya noterden bildirim yapılmadığını öne sürerek tapudaki satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediklerini belirtmiş ve dava harcını bu bedel üzerinden yatırmıştır.
Davalı vekili, davalının dava konusu taşınmazdaki payının gerçek satış değerinin 93.000,00 TL olduğunu, tapuda düşük gösterildiğini savunmuştur.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından oluşan önalım bedelini depo etmesi gerekir.
Mahkemece, davalının bedelde muvazaa savunması kabul edilerek, davalının satın aldığını belirttiği değer üzerinden davacıya önalım hakkı tanınmıştır. Davalı, resmi memur önünde yapılan satış akdinin tarafı olduğundan davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ve davalının bu savunması dinlenmez. Bu durumda mahkemece, payın tapudaki satış bedeli olan 27.000,00 TL ile tapu harç ve masraflardan oluşan önalım bedelini depo etmek üzere davacıya uygun bir önel verilerek oluşacak sonuca göre işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediği…)
gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, davacının, Ordu Merkez Karapınar Mahallesi 1393 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 1/3 oranında pay sahibi olduğunu, davalının önceki paydaş İsmet Güler’den 1/3 payı 27.000,00TL bedelle 11/05/2011 tarihinde satın aldığını, davacıya noter kanalı ile bildirimde bulunulmadığını, Türk Medeni Kanunu’nun 734.maddesi gereğince süresi içerisinde yasal önalım hakkını kullanmak istediğini, davalıya satılan payın satış bedeli ve tapu masraflarını davacının yatırmaya hazır olduğunu belirterek, dava konusu 1393 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki davalı adına kayıtlı 1/3 payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davalının dava konusu payı 93.000,00TL bedelle satın aldığını, davalının bütün işlemlerin 93.000,00TL üzerinden yapıldığı inancında olduğunu, iradesinin sakatlandığını, davalının rayiç bedel belgesi üzerinde yazan 27.000,00TL’nin tapuda satış bedeli olduğunu satıştan sonra belediyede emlak değerini beyan edeceği sırada öğrendiğini belirterek taşınmazın gerçek satış bedelinin toplanacak delil ve belgelere göre tespitini, davacının yargılama sırasında dava konusu taşınmazın gerçek değeri olan 93.000,00TL üzerinden önalım hakkını kullanmak istemesi halinde davayı kabul ettiklerini, davacının önalım hakkını tapuda gösterilen 27.000,00TL üzerinden kullanmak istemesi durumunda davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; davacının dava konusu taşınmazdaki 1/3 hissesini taşınmazın önceki maliki Mustafa Güler’den 14/01/2008 tarih 511 yevmiye numaralı satış işlemi ile 90.000,00 TL bedelle satın aldığını, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna göre davaya konu temlik işlem tarihi olan 11/05/2011 tarihi itibarıyla dava konusu taşınmazın 1/3 hissesinin rayiç değerinin 116.607,00 TL, tespit tarihi itibarıyla ise, 126.489,00 TL olduğunu, davacının, davaya konu edilen satış işleminden yaklaşık üç sene önce 90.000,00 TL bedelle edindiği aynı miktar taşınmaz hissesini, şufa hakkının tanıdığı yasal düzenleme ve kurallardan istifade ile taşınmazın satış tarihindeki gerçek değerinin çok altında kalan resmi senette yazılı bedel üzerinden şufa hakkını kullanmayı talep ve dava etmesinin hakkın açıkça kötüye kullanılması mahiyetinde olduğunu, davacı tarafın duruşmada 93.000,00TL üzerinden şufa hakkını kullanmayacağını, bildirdiğinden davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine; Özel Dairece yukarda başlık bölümünde metni aynen yazılı olan karar ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler tekrar edilmek suretiyle direnme karar verilmiştir.
Direnme kararını davacı vekili temyize getirmektedir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu taşınmazda 1/3 payı 14.01.2008 tarihinde tapuda 90.000,00TL satış bedeli göstererek satın alan davacının, aynı taşınmazda 1/3 payı 11.05.2011 tarihinde 27.000,00TL satış bedeli göstererek davalının satın alması durumunda davacının tapuda gösterilen 27.000,00TL satış bedeli üzerinden şufa hakkı kullanmak istemesinin hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği, davalının bedelde muvazaa iddiasının dinlenip dinlenemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Devir Hakkının Kısıtlamaları” üst başlığı altında “yasal önalım hakkı” kenar başlıklı 732. maddesi; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” hükmünü içermektedir.
Aynı kanunun 734. maddesi;“Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmünü taşımaktadır.
Bu noktada öncelikle, muvazaa kavramı üzerinde durulmasında yarar vardır. İrade ve beyan arasında bilerek yaratılan uyumsuzluk şeklinde tanımlanan muvazaa, pozitif hukukumuzda Borçlar Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenmiştir.Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 18. maddesinde “bir aktin şekil ve şartlarını tayinde, iki tarafın gerek sehven, gerek akitteki hakiki maksatlarını gizlemek için kullandıkları tabirlere ve isimlere bakılmayarak, onların hakiki ve müşterek maksatlarını aramak lazımdır” ifadeleri mevcut olup, daha çok sözleşmenin yorumuyla ilgili olduğundan, öğreti ve uygulamada muvazaa kapsamlı olarak incelenmiş ve belirli kurallara bağlanmıştır.(Benzer hükme de 6098 sayılı TBK’nın 19. maddesinde yer verilmiştir.)
Gerek öğretide, gerek uygulamada muvazaa, mutlak ve nispi muvazaa şeklinde iki gruba ayrılmaktadır. Tapu harcını az ödemek için gerçek bedelin görünüşteki(resmi) sözleşmede az gösterilmesi şeklinde geçekleştirilen muvazaa ise nispi muvazaanın bir türü olan sözleşme koşullarında muvazaadır.Burada gerçek satış bedeli gizlenmekte görünüşteki sözleşmede bedel gerçek bedelden az gösterilmektedir.Yani görünüşteki sözleşmenin sadece bedeli değiştirilmektedir.Muvazaa sözleşmenin tamamında değil bir bölümündedir.Bedelde muvazaa olarak gerçekleşen bu durumda sözleşme geçerli kabul edilmiştir.Taraflar tapuda yapılan tescil işlemi ile sözleşmeyi ifa ettiklerine ve bu sözleşmenin koşullarını yerine getirip ana unsurlarını gerçekleştirdiklerine göre bedelde muvazaa iddiasını ileri sürerek sözleşmenin iptalini istemeleri “hakkın kötüye kullanılması” olarak değerlendirilmektedir(Eraslan Özkaya, İnançlı işlem ve Muvazaa Davaları, Ankara, Mayıs 2015,sayfa187).
Diğer taraftan şufa hakkını kullanan paydaşa karşı satış bedelinde muvazaa bulunduğu, gerçekte bedelin daha fazla olduğu, sözleşmenin taraflarından biri (alıcı) tarafından ileri sürülmesi de hakkın kötüye kullanılması teşkil eder(Eraslan Özkaya, İnançlı işlem ve Muvazaa Davaları, Ankara, Mayıs 2015, sayfa197).
Somut olaya gelince; davacı, dava konusu 1393 ada 1 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, dava dışı İ… 11.05.2011 tarihinde dava konusu taşınmazdaki 1/3 payını davalıya 27.000,00 TL bedelle sattığını, tapudaki satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına kayıtlı 1/3 payın iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı ise dava konusu payı gerçekte 93.000,00TL bedelle satın aldığını ancak tapuda satış bedelinin 27.000,00TL olarak gösterildiğini sonradan öğrendiğini, şufa hakkının ancak gerçek bedel üzerinden kullanılabileceğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Davalı, dava konusu taşınmazdaki 1/3 payın satışına ilişkin 11.05.2011 tarih 7471 yevmiye numaralı satış akdinin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından davalının bedelde muvazaa iddiasında bulunması açıkça hakkın kötüye kullanmasıdır.
Bu itibarla, mahkemece dava konusu payın tapudaki satış bedeli olan 27.000,00 TL ile tapu harç ve masraflardan oluşan önalım bedelini depo etmek üzere davacıya uygun bir önel verilerek oluşacak sonuca göre işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hal böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Dairenin bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine 10.06.2015 gününde oybirliği ile karar verildi

ÖNALIM HAKKINA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İPOTEK LEHDARININ DAVAYA TARAF OLARAK EKLENMESİ ZORUNLULUĞU

T.C
YARGITAY
14. Hukuk Dairesi
ESAS:2013/16578
KARAR: 2014/4022

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : Bakırköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 11/09/2013
NUMARASI : 2012/509-2013/362

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 18.12.2012 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil ayrıca ıslah ile ipoteğin terkini istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 11.09.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı A.. E.. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 25.03.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı A.. E.. vekili Av. O.. Y.. ile karşı taraf davacılar vekili Av. C.. K.. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, önalım hakkına dayalı olarak dava konusu 3269 ada 5 parselde 1, 3 ve 4 no’lu bağımsız bölümlerde 31.10.2012 tarihli satışa ilişkin 1/4’er payların tapu kayıtlarının iptali ile eşit şekilde davacılar adına tescili, 27.05.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile de taşınmazlar üzerindeki 19.11.2012 tarihli dava dışı K.. Türk Katılım Bankası A.Ş. lehine konulan ipoteğin fekki istemine ilişkindir.

Davalı davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; davacıların taleplerinin kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Diğer taraftan, ipotek kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasındaki anlaşmanın (rehin sözleşmesi) bulunması ve rehin sözleşmesinin Türk Medeni Kanunu’nun 856. maddesi gereğince tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Somut uyuşmazlıkta, önalım hakkına dayalı olarak tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescili istenen dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kaydında, 19.11.2012 tarih ve 22146 yevmiye numara ile dava dışı K.. Türk Katılım Bankası A.Ş. yararına, 3.600.000 TL bedelli ipotek şerhi bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla davacının talebi ipoteğin kaldırılması istemini de içerdiğinden uyuşmazlığın ipotek alacaklısına da husumet yükletilerek çözümlenmesi gerekir. Mahkemece, belirtilen hususun gözetilmemesi doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak, davalıya verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 25.03.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

ÖNALIM HAKKI- FİİLİ TAKSİM İDDİASI YARGILAMANIN HER AŞAMASINDA İLERİ SÜRÜLEBİLİR

T.C
YAGITAY
14. Hukuk Dairesi
ESAS: 2016/10129
KARAR: 2018/9148
TARİH: 18.12.2018

“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.10.2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı … iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 27.10.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, önalım hakkından kaynaklanan … iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, davalının 950 parsel sayılı taşınmazda 21.08.2014 tarihinde 2/5 pay satın aldığını, davalı adına kayıtlı payın önalım hakkı gereği iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, 06.05.2015 tarihli keşifte fiili taksim savunmasında bulunarak davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın fiili taksim nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Somut olaya gelince; 08.05.2015 tarihli fen bilirkişi raporunda taraf ve mahalli bilirkişinin gösterim ve anlatımları doğrultusunda taşınmazın, zeminde 4 parçaya ayrılmış olup kuzey kısmının üçgen şeklinde olduğu, güney kısmındaki parçanın sürülü olduğu, diğer kısımların boş olduğu belirtilerek krokide taşınmazın 4 parçaya bölünmüş olarak gösterildiği, mahkemece fen bilirkişi raporu ve ekli kroki doğrultusunda taşınmazda fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de belirtilen fen bilirkişi raporunun, taşınmazın hangi bölümünün kimler tarafından ve ne şekilde kullanıldığı hususu hakkında aydınlatıcı bilgi içermediği, mahkemece fiili taksim savunması doğrultusunda yapılan araştırmanın yeterli olmadığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, öncelikle davalının fiili taksim savunmasına ilişkin tüm delilleri ile davacının fiili taksim savunmasına ilişkin karşı delilleri toplanıldıktan sonra taşınmazda fiili taksim olup olmadığı, fiili taksim varsa taşınmazın hangi bölümünün kimler tarafından ve ne şekilde kullanıldığı hususları araştırılmalıdır. Bu nedenle mahallinde keşif yapılarak HMK 259/2 maddesi gereğince tarafların tanıkları varsa taşınmaz başında dinlenerek davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişinin kullandığı ayrı ayrı bölümler bulunup bulunmadığı belirlenmeli, çelişkili beyanlar varsa giderilerek fiili taksim bulunması halinde fen bilirkişisi tarafından düzenlenecek krokide denetime elverişli şekilde işaretlenmek suretiyle fiili taksimin mevcut olup olmadığı saptanmalı, varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.
Mahkemece, değinilen hususlar gözardı edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

ÖNALIM HAKKI- MÜLKİYET HAKKI CEBRİ TESCİL İLAMININ KESİNLEŞMESİ TARİHİNDE DAVALIYA GEÇECEĞİNDEN ŞUF’A HAKKI DA BU TARİHTEN İTİBAREN DOĞACAKTIR.

T.C
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
ESAS: 2018/2136
KARAR: 2018/9207
TARİH: 19.12.2018

“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 08.11.2017 gün ve 2017/4175 Esas, 2017/8233 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili dava dilekçesi ile, müvekkilinin … , … , … Mah., 254 ada, 2 parsel sayılı 10.400. m2 yüzölçümlü taşınmazda 1/3 pay maliki olduğunu, …’in payını …’e 01/10/2012 tarihinde müvekkiline haber vermeden satış yoluyla devrettiğini, davalının satış bedeli olarak ödediği bedeli ve tapu harç masraflarını ödeyerek önalım haklarının tanınması suretiyle davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tescilini talep etmiştir.
Davalı, 2006 yılında davacı ve kardeşinin harita mühendisine vekalet vermesi ile taşınmaz üzerindeki diğer işgalciler ile birlikte paylı olarak satış işlemlerini gerçekleştirdiklerini, bu satış işlemini davacının kardeşi dava dışı … ‘e vekalet vererek gerçekleştirdiğini, davacının satış işleminden haberinin olduğunu, dava hakkını kötüye kullanarak kendi bilgisi dahilinde yapılan satışın iptali için açılan davanın kötü niyetli olarak açıldığını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekilince temyizi üzerine Dairemizin 08.11.2017 tarih, 2017/4175 Esas, 2017/8233 Karar sayılı ilamı ile; “somut olayda; davalı …,… ‘e karşı açtığı … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.09.2012 tarihli 2012/473 Esas ve 2012/358 Karar sayılı dosyasında, harici satışa dayanarak hükmen tescil yoluyla mülkiyeti kazanmıştır. Davacı süresi içerisinde önalım hakkını kullanmış, davalı …’e anılan hükümle intikal eden payın iptalini talep etmiştir. Kaldı ki, 22.12.2006 tarihli 26495 yevmiye numaralı vekaletname ile … kendi adına asaleten davacı … … adına vekaleten … ‘e bir kısım taşınmazların satışı hususunda hazırlıklar yapmak için vekalet verdiği ancak vekaletnamede dava konusu parsel olan 254 ada 2 parselin de olmadığı anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece işin esasının incelenmesi ve bir karar verilmesi gerekirken, davacının bu işlemden haberi olduğundan söz edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir” şeklindeki gerekçeyle bozulmuştur.
Dairemizin bozma ilamına karşı davalı karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
Tapu kütüğüne esas itibarıyla mülkiyetin veya sınırlı ayni hakların iktisabına veya bunların kaybedilmelerine ilişkin tesciller yazılır. Geniş anlamda tescil ise kütüğe yazılan her husustur. Nitekim kütük sahifesinde mülkiyet, rehin ve irtifak hakları sütunları dışında bir de “şerh” ve “beyanlar” adı altında iki sütun daha vardır. Ancak bir hususun şerh veya beyanlar sütununa yazılması taşınmazın ayni hakka ilişkin statüsünde bir değişiklik meydana getirmez.
Şerhten amaç; ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Bu yönü ile şerh ayni bir etki özelliğini gösterir. Hangi hakların tapu kütüğüne şerh edileceğini kanun belirlemiştir. Dolayısıyla kanunun belirlemediği bir hak tapu kütüğüne şerh edilemez.
TMK’nin 1009 ila 1011 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 54 ila 66. maddelerinde düzenlenen şerhler, üç amaca yönelik bir tapu işlemidir. Şahsi hakların kuvvetlendirilmesini, malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasını ve muvakkat (geçici) tescilin tapu kütüğüne yazılmasını sağlar.
Tapu kütüğüne şerh edilebilecek şahsi haklara gelince;
TMK’nin 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer “Tasarruf yetkisinin kısıtlanmasında” başlıklı TMK’nin 1010. maddesinde de aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamalarının tapu kütüğüne şerh verilebileceği belirtilmiştir;
1-Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları,
Örneğin; ifa edilmediği takdirde sahibine, malike karşı TMK’nin 716. maddesine göre cebri tescil davası açma hakkı veren şahsi haklar. Buradaki şerhin amacı üçüncü şahısların TMK’nin 1023. maddesine istinaden ayni hak iktisabını önlemektir. İkinci guruptaki haklar ise, taşınmazla ilgisi olmayan alacak haklarıdır. Buradaki amaç ise İİK’nin 277. maddesi anlamında alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla taşınmazı temlik edip, bu alacakların tahsilini imkansız kılmaya yönelik olarak taşınmaz malikinin yapacağı tasarrufi işlemleri önlemektir.
2-Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre,
Bu halde yalnızca ilgili işlemlerin taalluk ettiği nispette taşınmaz malikinin taşınmaz üzerindeki tasarruf işlemleri alacaklılara karşı geçersiz olur ve bu hususlarda TMK’nin 1023. maddesi uygulanmaz.
3-Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Bu tür bir şerhle sonraki müktesipler kanundaki mükellefiyetlere katlanmak zorunda kalır.
Diğer taraftan TMK’nin 1011. maddesi hükmü gereğince de; iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa ve tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa hakkın geçici şerhi olanaklıdır.
Yukarıda belirtilen yasal düzenlemelerle birlikte somut olay değerlendirildiğinde; 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705/1 maddesinde taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağı vurgulandıktan sonra anılan maddenin 2. fıkrasında tescilsiz iktisap halleri ve malikin tasarruf hakkı ile ilgili “miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır” şeklinde düzenleme getirilmiştir.
Buna göre, davacının şufa hakkını kullanmak istediği dava konusu 254 ada 2 parsel sayılı taşınmazda, davalı adına tesciline karar verilen 3/24 payın henüz tapuya tescil edilmediği, ancak mahkeme kararının tapunun beyanlar hanesine şerh verildiği, dosya içerisinde yer alan tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır.
Önalım davasında, mahkeme ilamı satış akdi yerini almaktadır. Tescile ilişkin kararın kesinleşme tarihine göre de dava süresi dikkate alınır. Davalı şuf’alı payı cebri tescil davası sonucu iktisap etmiştir. Mülkiyet hakkı cebri tescil ilamının kesinleşmesi tarihinde davalıya geçeceğinden şuf’a hakkı da bu tarihten itibaren doğacaktır. Ne var ki; cebri tescile ilişkin … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/473 Esas sayılı dosyası temyiz edilmeden kesinleştirilmişse de, bu ilama karşı yargılamanın yenilenmesine ilişkin talepte bulunulduğu verilen kararın Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2015/7541 Esas sayılı ilamı ile, toplanacak delillere göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle bozulduğu, yargılamanın yenilenmesine ilişkin davanın halen sonuçlanmadığı UYAP üzerinden yapılan kontrollerde anlaşılmaktadır. Bu durumda henüz tapuya tescil edilmeyen pay için şuf’a hakkı kullanılamayacağından davacının davasının reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değil ise de hüküm sonucu esas bakımından usul ve kanuna uygun olduğundan HUMK’nin 438/son maddesi gereğince hükmün gerekçesinin değiştirilerek onanmasına karar vermek gerekirken yukarıda belirtilen gerekçeyle bozulması maddi hataya dayalı olduğundan davalının karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün değişik gerekçe ile onanması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalının karar düzeltme itirazlarının kabulü ile Dairemizin 08.11.2017 tarih, 2017/4175 Esas, 2017/8233 Karar sayılı ilamının KALDIRILMASINA, hükmün gerekçesinin yukarıdaki şekilde DEĞİŞTİRİLEREK DÜZELTİLMİŞ bu gerekçe ile ONANMASINA, 19.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Exit mobile version