İçtihatları Birleştirme BGK 1994/5 E, 1997/2 K.
“İçtihat Metni”
TAPULU TAŞINMAZLARIN TAPU DIŞI YOLLA MÜLKİYETİNİN NAKLİ ( Geçerli Olabilme Şartları)
• TAPU DIŞI YOLLA MÜLKİYETİN NAKLİ ( Kadastro Tespitinden Önce-Sonra )
• KADASTRO KANUNUNUN BÖLGEDE YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ
• KADASTRO KANUNUNUN UYGULANMASI ( Tapulu veya Tapusuz Yerlerde )
• ON YILLIK SÜRENİN TESPİT TARİHİNE GÖRE HESAPLANMASI ( Kadastro Tespiti )
• KADASTRO TESPİT TARİHİ ( On Yıllık Sürenin Başlangıcı )
ÖZET : 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinde düzenlenen tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmeler, Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabilir. Anılan maddede öngörülen on yıllık sürenin, tespit tarihine göre hesaplanması gerekir.
I. İÇTİHADI BİRLEŞTİRME İSTEMİ
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi Başkanlığı’nın 28/9/1994 tarih ve 1994/33 sayılı yazısıyla, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinin uygulanması bakımından, Dairenin kendi kararları ayrıca Birinci ve Onaltıncı Hukuk daireleri ile Hukuk Genel Kurulu kararları arasında içtihat aykırılığı bulunduğu belirtilerek, içtihatların birleştirilmesi istenilmiş; Birinci Başkanlık Kurulu’nun 27/12/1994 gün ve 75 sayılı kararıyla içtihat aykırılığı bulunduğu belirlenerek, aykırılığın Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nda giderilmesine karar verilmiştir.
II. İÇTİHADI BİRLEŞTİRMEYE KONU OLAN KARARLAR
1- a) Yedinci Hukuk Dairesi’nin 30/6/1988 gün 1985/5701-1988/6314 ve 21/10/1987 gün 1987/16478-23592 sayılı kararlarında, tapu dışı satışa değer verilebilmesi için satış tarihinden tespit gününe kadar 10 yıllık sürenin geçmiş olması gereğine değinilmiştir.
b) Aynı Dairenin 10/7/1991 gün 1987/4849-1991/10093 ve 16/11/1992 gün 1990/3264-1992/20854 sayılı kararlarında ise; tapu dışı temlikin Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden önce yapılması ve 10 yıllık sürenin Kanunun bölgede yürürlüğe girdiği tarihe göre hesaplanması kabul edilmiştir.
2- a) Birinci Hukuk Dairesi’nin 16/4/1992 tarih 1992/1710-5061 sayılı ve 5/2/1985 tarih 1985/14177-1126 sayılı kararlarında, tapu dışı temlik yönünden 10 yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması gerektiği açıkça vurgulanmıştır.
b) Aynı Dairenin 24/12/1984 gün 1984/13884-13891 sayılı kararında, harici trampanın geçerli olabilmesi için bölgede tapulamanın başladığı tarihe kadar bozulmamış olması ve 10 yıllık süreninde bu tarihe kadar gerçekleşmiş bulunması benimsenmiştir.
3- Onaltıncı Hukuk Dairesi’nin 13/5/1988 gün 1987/13648-1988/9085, 31/10/1991 gün 1991/4007-14127 ve 2/11/1992 gün 1992/102-12392 sayılı kararlarında, tapu dışı temliklerin Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonrada yapılabileceği ve 10 yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması gerektiğine karar verilmiştir.
4- Hukuk Genel Kurulunun 4/2/1987 tarih 1986/1-273-1987/66 ve 8/12/1993 gün 1993/7-563-794 sayılı kararlarıyla tapu dışı yolla iktisaplarda 10 yıllık sürenin tespit tarihine göre saptanması gerekeceğine işaret edilmiştir.
2797 sayılı Yargıtay Kanununun 16/5 ve 45. maddeleri uyarınca toplanan Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nda kararlar arasında aykırılık bulunduğuna oybirliğiyle karar verilerek işin esasının görüşülmesine geçilmiştir.
III. İÇTİHAT AYKIRILIĞI’NIN KONUSU
3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinde düzenlenen tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin ne zamana kadar yapılabileceği, anılan maddede belirtilen 10 yıllık sürenin hangi tarihe göre hesaplanacağına ilişkindir.
IV. KADASTRO KANUNUNUN AMACI VE NİTELİĞİ
Kadastro Kanununun amacı, memleketin kadastral topoğrafik haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukuki durumlarını tespit etmek ve bu suretle Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmaktır (KK. Md. 1.). Bu amaca varılabilmesi, tapulu taşınmazların tapularının yenilenmesini, tapusuz taşınmazların tapuya bağlanmasını ve kamu mallarının statüsünün belirlenmesini gerektirir. Önemle belirtelim ki, Kadastro Kanunu, tasfiyeyi öngören özel ve geçici bir kanundur. Kadastro Kanunu ile eylemli durumun yasal hale getirilmesi amaçlanmış ve zilyetliğe ağırlık veren hükümlere yer verilmiştir. Yurt düzeyinde kadastro tamamlanınca Kadastro Kanunu’na gerek kalmayacak, kanun kendiliğinden yürürlükten kalkacaktır. Kanunun yürürlükte kalma süresi, sözü edilen amacın gerçekleşmesi ile sınırlıdır.
Kadastro Kanunu; işlevi, niteliği ve özelliği itibariyle genel hükümlerden ayrı ve genel hükümlere aykırı bazı hükümler içermektedir. Bunlar tapulu taşınmazın bir bölümünün veya şayi payının zilyetlikle kazanılması, tapu dışı paylaşıma değer verilmesi (md. 15) muhdesatın beyanlar hanesinde gösterilmesi (md. 19) ölü kişi aleyhine dava açılabilmesi (md. 29) da olduğu gibi. Özellikle İçtihat aykırılığına konu olan, tapulu taşınmazın tapu dışı bir yolla temlikine geçerlik tanıyan Kanunun 13/B-b maddesi de bu tür hükümlerden biridir.
V. KADASTRO KANUNUNUN YÜRÜRLÜĞÜ
Kadastro Kanunu uygulamalarında her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçelerin idari sınırları içinde kalan yerlere “bölge”, bölgelerde bulunan her köy ile belediye sınırları içinde bulunan her mahalleye “çalışma alanı” denilmektedir. Bölgede ve çalışma alanında kadastro faaliyetlerinin yürütülebilmesi için gerekli ilanların yapılması gerekir (KK. md. 2, 4). Bir köy veya mahallede (çalışma alanında) kadastro faaliyetinin başlamasıyla, Kadastro Kanunu o bölgede yürürlüğe girer. Kadastro Kanunu’nda zilyedi ve zilyetliği koruyan hükümler bulunmaktadır. Kadastronun bölgede yürürlüğe girmesiyle Kanunun 33/4. maddesi de işlerlik kazanır. Kanunun zilyede tanıdığı haklar zilyedin leh ve aleyhinde açılan davalarda iddia ve def’i olarak ileri sürülebilir. Kanunun bölgede yürürlüğe girmesi zilyedin ancak lehinde sonuç doğurabilir. Nitekim Kadastro Kanunlarında zilyetliğe değer veren çözümler öngörülmüş olup, zilyedin durumunu ağırlaştıran hiç bir hükme yer verilmemiştir.
Sırası gelmişken vurgulayalım ki, açık hüküm olmadıkça kanunlar geriye doğru değil, ileriye yönelik olarak uygulanır. Bu kural, Kadastro Kanunu bakımından da geçerlidir. Kadastro Kanununun 13. maddesinin uygulanmasıyla ilgili istisnai bir hüküm olmadığından, maddenin Kanunun yürürlüğe girmesinden sonraki olaylara da uygulanması doğaldır. Yine Tapu dışı temlikin Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden 10 sene önce yapılacağına ilişkin kanunda hiç bir hüküm mevcut değildir. Bu açık ve kesin kural karşısında yorum yoluyla istisna getirilemez.
VI. KADASTRO İŞLEMİNİN YAPILMASI
Kadastro, taşınmaz malların geometrik ve hukuki durumunun belirlenmesi olarak tanımlanmaktadır. Kadastro ekibince her taşınmaz mal hakkında tutanak düzenlenmekte, taşınmazın tespit günündeki geometrik ve hukuki durumu saptanmakta, taşınmazın o andaki görüntüsü dondurulmaktadır. Kadastro ekibi tarafından yapılan işleme “tespit” veya “kadastro tespiti”, kadastro işlemine karşı yasal süresinde kadastro mahkemelerinde açılan davalara da “tespite itiraz” veya “kadastro tespitine itiraz” davaları denilmektedir.
Kadastro Kanununun 7, 25, 26 ve 27 nci maddelerinde; “düzenleyecekleri kadastro tutanağı, kadastro tutanağının düzenlenmesi günü, tutanağın düzenlendiği gün, kadastro tutanağı düzenlendiği tarihte” sözcüklerine yer verilmiştir. Açıkça görüldüğü üzere bu sözcükler, tespit tarihini ifade etmektedir. Kadastro ekibi tespit işlemini yaparken Kanunun 4 üncü bölümünde düzenlenen mülkiyet hakkının tespitine ilişkin 13 ila 23. maddeleri uygulayacak ve taşınmazların hukuki durumunu tespit tarihine göre belirleyecektir. Dava açılması halinde kadastro hakimi, aynı hükümlere göre ve tespit tarihini esas alarak uyuşmazlıkları çözümleyecektir. Bu hükmün tek istisnası, kadastro Kanununun 5 ve 27. maddelerinde öngörülmüştür. Buna göre tutanağın düzenlenmesi nedeniyle genel mahkemelerden kadastro mahkemelerine aktarılan taşınmaz mal davalarında tespit tarihi değil, genel mahkemelerdeki “dava tarihi” değerlendirmeye esas alınır.
VII. TAPULU TAŞINMAZ MALLARIN MÜLKİYETİNİN NAKLİNİ ÖNGÖREN SÖZLEŞMELERDE ŞEKİL ŞARTI
Medeni Kanunun 634., Borçlar Kanununun 213 ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddeleri uyarınca, tapulu taşınmaz malların mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin resmi şekilde ve Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından yapılması gerekir. 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri gereğince gayrimenkul satış vaadi senetlerinin de düzenleme şeklinde ve noterler tarafından yapılması zorunludur. Kanunlarda öngörülen şekil şartları ispat şartı olmayıp geçerlik şartıdır. Medeni Kanunun yürürlüğünden önceki mevzuatımızda da tapulu taşınmazların tapu dışı yollarla, eldeğiştirmesi yasaklanmasına rağmen devirler önlenememiş, böylece hukuki duruma aykırı eylemli durumlar oluşmuştur. İşte bu yüzden Kanun koyucu tarafından eylemli durum yasal hale getirilmek istenmiş, bu amaçla Cumhuriyet döneminde ilk kez 19/4/1926 gün ve 810 sayılı “Hakkı Karar ve Senetsiz Tasarrufat ve Tashihi Kayıt Muamelatının Sureti İcrasına Dair Kanun” ve daha sonra 9/6/1929 tarih ve 1515 sayılı “Tapu Kayıtlarının Hukuki Kıymetlerini Kaybetmiş Olanların Tasfiyesi Hakkında Kanunlar” çıkarılmıştır.
Her iki kanun da özel nitelikli tasfiye kanunları olarak, hukuki işlemin niteliği ve süresi belirtilerek tasfiyeyi öngörmüşlerdir. Ancak, yapılan bu tasfiye işlemleri yeterli olmamış, hukuki durumla eylemli durum arasında tam bir uyum ve paralellik sağlanamamıştır. O nedenle bu kanunlardan sonra yürürlüğe giren ve halen yürürlükten kaldırılmış bulunan, 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanununun 22/E, 5602 sayılı Tapulama Kanununun 13/C ve 13/Ç, 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C maddelerinde de, eylemli durumu yasal hale getirmeyi amaçlayan ve yurt gerçeklerini karşılayan hükümlere yer verilmiştir. Dahası kadastro ile eski tapu kayıtlarının tasfiyesi ve yenilenmesi, yeni sicillerin oluşması, zorunlu olduğundan kanun koyucu kapsamları ve şartları farklı olmakla beraber bütün kadastro kanunlarında bu konu ile ilgili düzenleme yapmak gereğini duymuş ve halen yürürlükte bulunan, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi de bu amaçla düzenlenmiştir.
Kanunun 13/B-b maddesi; “zilyet taşınmaz malı kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına… tespit olunur ” şeklindedir.
Maddede tapu dışı sözleşmenin hangi tarihe kadar yapılması gerektiğine ve 10 yıllık sürenin hangi tarihten itibaren hesaplanacağına dair ayrıca hüküm bulunmasına gerek görülmemiştir. Zira, her taşınmaz hakkında tutanak düzenlenirken, mülkiyetin tespitine ilişkin 13 ila 23. maddelerdeki hükümler uygulanacaktır. Mülkiyetin tespitine ilişkin hükümlerin yürürlüğü ve uygulanması bakımından kanunda farklı tarihler öngörülmemiştir. Anılan 13. maddenin ikinci fıkrasının (a) bendinde kayıt sahibi veya mirasçılarının, kadastro teknisyeni huzurunda muvafakatları halinde taşınmazların zilyed adına tespit olunacağı hükme bağlanmıştır. Bu durumda muvafakatın tespit sırasında olacağı açıktır. Aynı maddenin (a) bendi uygulanırken tespit tarihinin, (b) bendi uygulanırken Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girdiği tarihin kabulü, kanunun işlevine, amacına ve esprisine aykırı düşeceğinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır.
VIII. TAPU DIŞI SÖZLEŞMELERİN BOZULMASI
Az yukarda açıklandığı üzere kural olarak tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmeler geçersizdir. Belirli şartların varlığı halinde Kadastro Kanunu’nda bu sözleşmelere geçerlik tanınmıştır. Kadastro Kanunu, bölgede yürürlüğe girmeden yapılan tapu dışı sözleşmeler tapu kaydının hukuki geçerliliğini koruması kaydıyla süresi ne olursa olsun tek taraflı irade beyanı ile bozulabilir. Kadastro Kanunu bölgede yürürlükte olsa bile, sözleşme tarihinden itibaren 10 yıllık süre geçmemiş ise, tapu dışı sözleşme tarafların tek taraflı irade beyanı ile ancak ortadan kaldırılabilir. Esasen bu sözleşmeler geçerlik kazanıncaya kadar askıda sayılırlar. Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesiyle, Kanunun yürürlüğünden önce yapılan ve varlığını koruyan sözleşmeler 10 yıllık süre geçmiş olmak kaydıyla geçerlilik ve bağlayıcılık kazanırlar. Daha sonra bu sözleşmeden tek taraflı olarak dönülemez. Yine, Kanunun yürürlüğünden sonra yapılan tapu dışı sözleşmeler de 10 yıllık süre geçmiş ise geçerlilik kazanır ve tek taraflı irade beyanıyla ortadan kaldırılamazlar. Hukuken geçerli hale gelmiş bu sözleşmelerin ancak genel hükümlere göre iptali istenebilir.
Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesiyle, önceki dönemde yapılan sözleşmelerin, geçerlik kazanması daha sonra bu tür sözleşme yapılamayacağı şeklinde yorumlanamaz.
IX. DEĞERLENDİRME
İçtihat aykırılığına neden olan kanun maddesi; Kadastro Kanununun temel hükümlerinden olup tasfiyeyi sağlayacak olan kuraldır. Bu hükmün uygulama alanının Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden önceki tarihle sınırlandırılması, Kanunun uygulanmasını daraltır ve giderek olanaksız kılar. Gerçektende, Kadastro Kanununun bölgeye girmesi tarihi ile taşınmaz hakkında tutanak düzenlenmesi tarihleri arasında çok uzun süreler geçtiği ve halen pek çok çalışma alanında kadastro yapılamadığı bilinen ve yadsınamaz bir olgu olduğu açıktır.
Kadastro Kanununun tasfiye kanunlarından olduğu tartışmasızdır. Değişik düşüncelerin odak noktası, tasfiyenin tarihi konusundadır. Kadastro Kanunları, 810 ve 1515 sayılı Kanunlarda olduğu gibi belirli tasarruflarla veya belirli tarihe göre doğrudan tasfiyeyi öngörmemiştir. Kadastro Kanunu’nda öngörülen tasfiye, her taşınmazla sınırlı ve tutanak düzenlenirken eylemli ve hukuki durum değerlendirilerek yapılmaktadır. Kadastro sırasında taşınmaz malın geometrik ve hukuki durumunun saptanması esas olduğuna göre, tasfiyenin tespit tarihi itibariyle yapılması da bu olgunun doğal bir sonucudur.
Kadastro Kanunu’nda zilyetliğe, özel önem ve değer verilmiş, bu suretle eylemli durumla hukuki durum arasındaki farklılık ortadan kaldırılarak, tespit gününden önceki tüm uyuşmazlıkların çözümlenmesi suretiyle, güvenilir tapu sicillerinin oluşturulması amaçlanmıştır. O nedenle bu yönün gözden kaçırılmaması zorunludur.
Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi, kadastro faaliyetleri ile sınırlı ve kadastroya özgü bir hükümdür. Bu hüküm genel nitelikte olmadığından (10 yıllık hak düşürücü süre içinde kadastrodan önceki haklara dayanılarak açılan tapu iptal davaları hariç) kadastrosu tamamlanan ve kesinleşen taşınmazlar hakkında uygulanamaz. Hal böyle olunca tespit tarihinin esas alınması, anılan Yasa maddesini genel hüküm haline dönüştüreceği şeklindeki yorum dayanaksız kılmaktadır.
Açıklanan nedenlerle tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin, Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabileceği ve sözleşmenin geçerliliği için öngörülen on yıllık sürenin kadastro tespit tarihine göre hesaplanması gerektiği, sonucuna varılarak içtihatlar arasındaki aykırılığın Hukuk Genel Kurulu ve onaltıncı Hukuk Dairesi Kararları doğrultusunda birleştirilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
SONUÇ: 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinde düzenlenen tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabileceğine, anılan maddede öngörülen 10 yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması gerektiğine, 6/6/1997 tarihli ilk oturumda üçte ikiyi aşan çoğunlukla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Tapulu bir taşınmazın haricen satışı halinde satışın, 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C ve bunu yürürlükten kaldıran 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddeleri gereğince hukuki değer ifade edebilmesi için satış sözleşmesinin ne zaman yapılması gerektiği, yasada öngörülen 10 yıllık sürenin bitiş tarihinin ne olacağı ve harici sözleşmeden ne zamana kadar dönülebileceği hususları içtihadı birleştirmenin konusunu oluşturmaktadır.
Tapu dışı satışa geçerlilik tanıyan 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddeleri, harici sözleşmeye dayalı olarak zilyet adına tespitin yapılabilmesini temelde üç koşulun biraraya gelmesi ile imkan dahiline sokmuştur.
Öncelikle, tapuda kayıtlı taşınmaz mala kayıt maliki veya mirasçılarından başkası zilyet bulunuyorsa, zilyet, taşınmaz malı kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleri ile ispat etmelidir. Tapu dışı kavramı, tapu memuru önünde yapılması gereken, ancak bu zorunluluğa uyulmadan yapılmış sözleşmeleri kapsamına almaktadır. Tapu dışı sözleşmelerde eksik olan husus resmi şekil şartıdır. Bu bakımdan sözlü ya da adi, yazılı şekilde yapılmış her türlü sözleşme, yasa hükümlerinin uygulanmasına esas teşkil eden “harici sözleşme” sayılır. Bu sözleşmenin kuşkusuz genel geçersizlik sebeplerinden biri ile illetli olmaması gerekir. Bunun yanında, tapu dışı işlem genellikle satış sözleşmesi olarak ifade edilmekle birlikte, yasal deyimiyle “temellük” veya “iktisap” sözcüklerinden de anlaşılacağı gibi, bu işlem satış dışında mülkiyeti devir amacını güden diğer bir sözleşme örneğin bağışlama ya da trampa da olabilir.
Zilyet taşınmazı tapu dışı yolla iktisap ettiğini, kayıt malikinin veya mirasçılarının ya da temsilcilerinin beyanına dayanarak ispat edebileceği gibi herhangi bir belge ile veya bilirkişi ya da tanık sözleriyle de kanıtlayabilecektir.
Öte yandan, tapu dışı işlemin zilyedlikle iktisabı mümkün kılması için bu işleme konu olan taşınmazın bulunduğu bölgede kadastro ve tapulama faaliyetinin başlaması gereklidir. Şayet bu faaliyet yoksa veya daha önce o yerde kadastro ve tapulama yapılmışsa, Medeni Kanunun genel ilkeleri karşısında tapu dışı işlem kural olarak geçersiz kalır.
Kadastro Kanununun 13/B-b hükmüne göre, harici işleme dayalı olarak tapulu taşınmazın zilyedi adına tespit edilebilmesinin diğer bir koşulu da on yıl süre ile çekişmesiz zilyedliktir.
Yasada öngörülen bu düzenlemeyle Medeni Kanunun ilkelerine uygun düşmeyen ancak harici temliklerin tasfiyesi amacını taşıyan yeni bir kazandırıcı zaman aşımı süresi ile iktisap tarzının ihdas edildiği anlaşılmaktadır. Burada zilyedliğin en az 10 yıl süreyle, malik sıfatıyla çekişmesiz ve aralıksız sürmesi gereklidir. Ancak, zilyedin iyi niyetli olması gibi bir koşul aranmamaktadır.
Tapulama ve Kadastro Kanunları uyarınca tapu dışı işlemin geçerli sayılabilmesinin bir diğer koşulu da işlemin bozulmamış olması halidir. Yukarda da değinildiği üzere 766 sayılı Yasanın 32/C maddesinde bulunmayan “Çekişmesizlik” unsuru Yargıtay uygulamasında, taşınmazın bulunduğu bölgede tapulama başlayıncaya kadar tapu dışı işlemin bozulmayıp varlığını koruması biçiminde kabul ve ifade edilmiştir. 3402 sayılı Kanunun 13/B-b maddesindeki” … en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu…” tarzındaki düzenleme ile önceki yasada mevcut eksiklik giderilmiş artık bu yönde bir zorlamaya gerek kalmamıştır. On yıllık süre dolmadan alıcının taşınmazdan çıkarılması isteği ile elatmanın önlenmesi davası açılması veya taşınmazı devreden kişinin, taşınmazı bu defa tapuda bir başkasına satması ve bu kayıt malikinin zilyet aleyhine dava açması, Yargıtay uygulamasında tapu dışı işlemi bozan haller olarak nitelendirilmiştir.
Yukardan beri açıklanmasına çalışılan bilgiler ışığında olaya bakıldığında sorunun, tapu dışı işleme geçerlilik tanıyan Tapulama Kanununun 32/C ve Kadastro Kanununun 13/B-b maddelerinin, konuya ilişkin olarak yeterli açıklık taşımadığından ileri geldiği anlaşılmaktadır. Yasal düzenlemelerde tapulu taşınmaz mülkiyetinin harici satın alma yoluyla iktisabı için şekle bağlı olmayan ve ispat kolaylığı sağlanan bir satış sözleşmesi yanında, 10 yıllık çekişmesiz zilyedlikten söz edilmekle yetinildiği, başkaca açıklamaya yer verilmediği görülmektedir.
Mevcut düzenlemede, tapu dışı işlemin ne zamana kadar yapılabileceğine, 10 yıllık sürenin hangi ana kadar hüküm doğuracağına, çekişmesizlik olgusunun olumsuz etkisinin hangi anda ortaya çıkacağına dair bir açıklık bulunmamaktadır. İşte bu belirsizlik uygulamada tereddütlere yol açmış, daireler arasında görüş ayrılıklarına sebep olmuştur.
Daire ve HGK. Kararları incelendiğinde görüleceği üzere, görüş ve uygulama ayrılıklarını şu başlıklar altında toplamak mümkündür.
a) Tapu dışı işlemin bölgeye tapulama girmesinden önce yapılması gereklidir.
b) Tapu dışı işlem bölgeye tapulama girdikten sonra da yapılabilir.
c) 10 yıllık süre bölgeye tapulama girinceye kadar tamamlanmalıdır.
d) 10 yıllık süre tespit tarihine kadar tamamlanabilir.
e) Tapu dışı işlem bölgeye tapulama girdiği tarihe kadar bozulmamalıdır.
f) Tapu dışı işlem tespit tarihine kadar bozulmamalıdır.
g) Koşulların tamamlanması halinde kazanılmış hak oluşur.
Değinilen bu görüşlerin, her birinin H. G. K. ve Daire Kararlarında yer aldığı görülmektedir. Ne var ki gerek Hukuk Genel Kurulu’nun gerekse Dairelerin değişik zamanlarındaki kararlarının istikrar göstermediği yukarda belirtilen hallerin kararlara şu veya bu şekilde yansıdığı bu durumun da, hem HGK. ve Daire Kararlarının kendi içerisinde, hem de birbiri ile aykırı düşmesine yol açtığı anlaşılmaktadır.
İçtihat aykırılığının mevcudiyeti belirtilerek raporu eklenen kararlarda yukarda yedi bend halinde özetlenen tüm görüşlere yer verildiği gibi, bu çelişkili uygulamanın diğer daire kararlarında da bulunduğu gerçektir.
Öyle ise, içtihatların, yedi grupta toplanan görüşlerin her birinin irdelenip çözüme kavuşturulması suretiyle ve tevhidi içtihat raporunun mahsus bölümünde ifade olunan çerçeve dairesinde birleştirilmesinde zorunluluk olduğu kuşkusuzdur.
Bilindiği gibi, Kadastro (Tapulama) faaliyetinin biri geometrik, diğeri de hukuksal olmak üzere iki yönü vardır. Diğer bir anlatımla Kadastro (tapulama) kanunlarının amacı, memleketin Kadastral topoğrafik haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukuki durumlarını tespit etmek ve bu suretle Medeni Kanunun öngördüğü tapu sicilini kurmaktır. Bu amaç doğrultusunda kadastro (tapulama) tapusuz taşınmazları tapulamak, tapulu olanların kayıtlarını yenilemek, taşınmazlar hakkında kadastro planları hazırlamak, taşınmazların gerçek hak sahiplerini belirlemek için yapılmaktadır. Konumuzla ilgisi bakımından gerçek hak sahiplerinin belirlenmesi kavramı doktrinde “doğru tespit ilkesi” olarak nitelendirilmiş, bu işlevi yerine getirmek üzere 766 sayılı Tapulama Kanununun 32 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13. maddeleri, yasalarda “Mülkiyetin Tespitine İlişkin Esaslar” başlıkları altında düzenlenmiştir. Doğru tespit ilkesinden amaç, kadastrosu yapılan taşınmazlardaki hak sahiplerinin, doğru olarak ve gerçeğe uygun biçimde saptanmasıdır. Kadastro tespitinin gerçek hak sahibi kim ise onun adına ve gerçek hak durumuna göre yapılmasıdır.
Kadastro (Tapulama) kanunları, ömürleri amaçlarıyla sınırlı, geçici tasfiye kanunlarıdır. Tasfiyeden amaç, kadastronun tamamlandığı bölgede bütün taşınmazların durumunun belirlenmesi, kadastrodan önceki ve kadastro sırasında doğan tüm uyuşmazlıkların çözümlenmesi, her türlü inceleme ve araştırmanın eksiksiz yapılarak gerçek hak sahibinin belli edilmesidir.
Kadastro Kanununun tasfiye işlevi gereği bazı Maddelerinin (örneğin, 13/B-b, 15/1-11, 17 nci maddeleri) kanun yapılırken düşülen bir yanılgı, ya da yanlışlık sonucu değil, taşınmazlar üzerindeki fiili durumu, hukuki duruma uydurmak maksadıyla bilerek, zorunlu olarak Medeni Kanuna aykırı biçimde hazırlandığı bilinen bir gerçektir.
Kadastro Kanunlarının geçicilik niteliğinin genel anlamı, kadastronun bütün yurtta tamamlanması ve kesin olarak sona ermesi ile fonksiyonlarının kalmamasıdır. Yurdun tümünün kadastro işlemine tabi tutulmasından ve Medeni Kanunun öngördüğü tapu sicili sisteminin ülkenin bütün taşınmazlarını kapsar biçimde kurulmasından sonra yasa kendinden bekleneni yapmış ve yürürlükten kalkmış olacaktır. Tabii ki bu süreci bir yandan teknik ve idari imkanlar, diğer yandan da uygulamanın neden olacağı hukuki uyuşmazlıkların çözüme bağlanmasındaki sürat belirleyecektir. Kadastro Kanunlarının geçicilik niteliğinin diğer bir anlamı da, belli bir bölgede kadastronun kesin şekilde sona ermesiyle kanunun uygulamasının o bölgede son bulmuş olmasıdır.
Kadastro yasaları, mahiyetleri icabı ister tapulu ister tapusuz olsun evvelce Kadastro (tapulama) görmemiş yerlerde uygulanır. Kural olarak da bu yerlerin tamamında uygulanacağında kuşku yoktur; Ancak, kadastro faaliyetlerinin kadastro (tapulama) görmemiş toprakların tamamında aynı zamanda başlatılması ve yürütülmesi teknik ve mali bakımlardan mümkün olmadığından, bu faaliyetlerin bölge bölge ve farklı zamanlarda yürütülmekte olduğu gerçektir.
Öte yandan, tapuya kayıtlı taşınmazların da kadastro kapsamına alınması, düzenli tapu sicili oluşturma düşüncesi yanında, ülkede tapu sicillerinin tutulmaya başlandığı tarihten beri devam edegelen tapu dışı işlemler ve özellikle Medeni Kanunun öngördüğü şekil şartı ve tescil gerekliliği ilkesine rağmen, halen toplumda yaşamakta olan harici satış alışkanlığının bir sonucudur. Bu alışkanlığın, tapu sicillerinin belirttiği haklara aykırı durumlar yarattığı, bu halin sürüp gitmesinin de çok defa fiili durumun gerçek hakkı yansıttığı kanısının yerleşmesine sebep olduğu bilinmektedir. Bu nedenle fiili durumu hukukileştirmek ve tapu siciline dayanmayan tasarrufları tasfiye etmek böylece tapu sicilini yenilemek, kadastro faaliyetlerinin önemli bir amacını teşkil etmiştir.
Kadastro (tapulama) Kanununun tasfiye amacı ve geçicilik özelliğinden söz edildiğinde, bu sözcüklerin “süre” kavramını çağrıştırdığı, tasfiye ve geçiciliğin bir “başlangıç” ve “son”u içereceği de muhakkaktır. Kadastronun genel olarak bütün yurtta tamamlanması, özel olarak da belli bir bölgede kesin şekilde gerçekleşmesiyle Kanun uygulamasının sona ereceği tartışmasızdır. İçtihadı birleştirme konusu açısından bu husus önem taşımamaktadır. Ancak, kadastronun başlamasının uygulama ve konumuz bakımından ele alınıp irdelenmesinde yarar vardır.
766 sayılı Tapulama Kanununun 10 ve 11. maddeleri ile 3402 sayılı Kadastro Kanununun 2 ve 4. maddeleri kadastro (tapulama)’nın bölge ve çalışma alanında ne suretle başlayacağını düzenleyen hükümler getirmiştir. Anılan yasa hükümleri ve Daire kararlarından, bölgede kadastronun başlama gününün, kadastro müdürü tarafından çalışma alanı sınırlarının tespitine dair yapılan duyuru günü olduğu anlaşılmaktadır.
Belirtilen şekilde bölgede kadastronun başlamasıyla birlikte, geçici nitelikli, tasfiye amaçlı Kadastro Kanununun hükümlerinin uygulanmasına başlanacaktır. 766 sayılı Tapulama Kanununun 97 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 33/3. maddeleri ile genel hüküm niteliği izafe edilen maddeler yanında (ki bunlar 766 sayılı Kanunun 33 ve 42. maddeleri ile 3402 sayılı Kanunun 14, 15, 17, 18, 20 ve 21. maddeleridir.) diğer hükümleri Kadastro Kanununun bölgeye girmesiyle uygulama alanı bulacaktır. Öte yandan Tapulama Kanununun 92 ve Kadastro Kanununun 33/son maddeleri gereğince, bu kanunların zilyede tanıdığı hakların, zilyedin leh ve aleyhine açılan davalarda iddia ve def’i olarak ileri sürebilmesi, yasa hükümlerinin henüz kesinleşmemiş davalarda uygulanması, bölgede kadastro (tapulama)’nun başlaması ile mümkündür. Böylece “bölgede kadastro (tapulama)’nun başlama” tarihini, söz konusu yasanın bir anlamda o bölgedeki mer’iyet tarihi olarak düşünmek olasıdır. (Bu ifadeler kuşkusuz kanunların teknik anlamda yürürlüğe girmesi karşılığı kullanılmış değildir.)
Bir yerde kadastro (tapulama) faaliyetinin başlamasının, o yerde Kadastro (Tapulama) Kanununun uygulanması lüzumunun bir diğer sonucu da, her kadastro bölgesinde bir veya daha fazla Kadastro Mahkemesinin kurulmasıdır. (TK. md. 6, KK. md. 24) Kadastro Mahkemesinin zaman bakımından görev ve yetkisi Tapulama Kanununun 48. Kadastro Kanununun 26. maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemelerde, Kadastro (Tapulama) mahkemesinin görevinin her taşınmaz mal hakkında, Kadastro (Tapulama) tutanağının tanzim edildiği günde başlayacağı, hükmüne yer verilmiştir. Uyuşmazlık konusu bir taşınmaz hakkında henüz kadastro tutanağı düzenlenmemişse, Kadastro Mahkemesi o taşınmazla ilgili davaya bakamaz. Diğer bir anlatımla, genel mahkemeler, belli bir kadastro bölgesinde kadastro faaliyetinin başladığı gün değil, çekişme konusu taşınmaz hakkında kadastro tutanağının düzenlendiği gün görevsiz hale gelir.
Burada İçtihadı Birleştirme konusu bakımından şu ayrımın gözden kaçırılmaması gerekir. Bir yerde kadastronun başlaması ile bir taşınmaz için Kadastro Mahkemesinin zaman yönünden görevli hale gelmesinin farklı anlamlar taşıdığı muhakkakdır. Bir bölgede kadastronun başlaması halinde, kadastro tutanağı düzenlenmese dahi, o bölgedeki tüm taşınmazlar için Kadastro (Tapulama) Kanunu hükümlerinin uygulanacağında kuşku yoktur. Nitekim 766 sayılı Kanunun 92 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 33/4 maddeleri yollamasıyla anılan yasaların 32/c ve 13/B-b maddelerinin haklarında tespit tutanağı düzenlenmemiş bulunan taşınmazlar bakımından da uygulanır hale gelmesinin sebebi budur; aksi halde sözü edilen yasa hükümleri uygulama alanı bulmayacaktır.
Tapu Dışı İşlemin Yapılma Zamanı
Bütün bu açıklamalar dikkate alındığında, tapu dışı satışa değer veren 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/c ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddelerinde öngörülen harici satışın, bölgeye kadastro (tapulama) girmeden yapılması gerektiğinde birleşen görüşlerin; aksine düşünce tarzının, kadastro (tapulama) yasalarının tasfiye ve geçicilik özelliklerine uygun düşmeyeceği bölgede kadastro (tapulama) başlamadan önce mevzu hukuka aykırı biçimde yapılmış olan sözleşmeleri yasallaştırmayı amaçlayan anılan düzenlemelerin, bu amaç dışında ve genişletilerek yorumlanmasının, onlara genel hüküm niteliği kazandıracağı, şekil ile ilgili buyurucu nitelikteki yasa hükümlerinin yerine koymak olacağı gerekçesine dayandığı anlaşılmaktadır. Esasen HGK.nun 8.12.1993 tarih 1993/7-563/794 sayılı kararı ile 7. Hukuk Dairesinin bir kısım kararlarında ileri sürülen muhalefet görüşleri dışında diğer tüm daire ve genel kurul kararlarında harici satışın bölgede kadastro (tapulama) başlamadan önce yapılması gerektiği olgusu kabul edilegelmiştir.
Tapu dışı işlemin bölgede kadastronun (tapulamanın) başlamasından sonra da yapılabileceği görüşünün temelini ise, yasada aksine öngören bir hüküm bulunmadığı fikrinin oluşturduğu anlaşılmaktadır. Ancak yasal bir düzenlemede, boşluk çözümsüzlük bulunması halinde, anılan eksikliğin aynı yasal düzenlemenin genel esprisi bunun yanında genel kanunlarda mevcut konu ile ilgili temel ilkeler gözetilerek giderilmesi asıldır.
Temel İlkeler ve Kadastro (tapulama) yasalarının genel esprisi de yukarıda açıklandığı gibidir.
10 Yıllık Sürenin Tamamlanma Zamanı
Yasalarda öngörülen on yıllık sürenin hangi zamana kadar tamamlanması gerektiği de kararlarda birlik bulunmayan hallerden biridir.
“Birinci Hukuk Dairesi, Yedinci Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulunun bazı kararlarında” Bölgeye tapulama girinceye kadar 10 yıllık süresin dolması gerektiği vurgulanmış olmasına karşın aynı Daireler ve Hukuk Genel Kurulunun öteki kararları ile diğer Daire uygulamalarında, “tespit tarihine kadar” bu sürenin geçmiş bulunması gerekli ve yeterli görülmüştür.
Her iki görüşün yer almasına karşın bu görüşlerin gerekçe ve dayanaklarına kararlarda rastlamak mümkün değildir. Harici satışa dayalı zilyedliğe değer verilebilmesi için yasalarda belirtilen 10 yıllık sürenin bölgede kadastro (tapulama) başlayıncaya kadar dolması gerektiğini ifade eden düşüncenin, tapu dışı işlemin, bölgeye tapulama girmeden önce yapılmasını öngören fikri temele dayandığı açıktır. Kadastro (tapulama) yasalarının tasfiye ve geçicilik özellikleri gereği kadastro öncesi mevzu hukuka aykırı olarak kurulmuş sözleşmeler ve buna dayalı zilyetliği yasallaştırma amaçlı düzenlemeleri bu amacı aşarak uygulamanın, şekil ile ilgili buyurucu nitelikteki yasa hükümlerini bir kenara itmek, istisnai hükümleri kural haline getirmek olacağı tarzındaki gerekçenin burada da geçerli olduğunu söylemek olasıdır.
Esasen, 10 yıllık sürenin başlayış ve bitişini aynı kurallara uygun tarzda yorumlamanın kendi içerisinde tutarlı bir düşünceler zinciri oluşturacağı da kuşkusuzdur.
Bu konuda “tespit tarihini” esas alan görüşlerin hareket noktasını da “Tapulama tespiti” kavramının teşkil ettiği anlaşılmaktadır. Bilindiği üzere, tapulama tespiti, yapıldığı günde var olan ayakta duran hakları belirleyen bir işlemdir. Görüş sahiplerince, her ne suretle olursa olsun şekil koşuluna uyulmaksızın yapılan temliki işlem tarihinden itibaren, tespite kadar 10 yıllık yasal sürenin dolması halinde tartışma dışı koşulların da gerçekleşmesi ile tespit edilebilir hakkın doğduğu kabul edilerek işleme değer verildiği anlaşılmaktadır. İçtihadı birleştirme konusu olan harici satın almaya dayanan 766 sayılı Kanunun 32/c ve 3402 sayılı Kanunun 13/B-b maddelerinde koşulları belirtilen hak, tespit tarihi itibariyle koşullara uygun olarak doğmuş ise, tapulama tespitinin bu hak çerçevesinde yapılacağı muhakkaktır. Ancak, tapu dışı satış sözleşmesi nedeniyle başlayan 10 yıllık sürenin, bu süre tamamlanmadan bölgeye tapulamanın girmesi halinde, devamla hükmünü yerine getireceğini kabul olanağı var mıdır? Diğer bir deyişle bir kısmı bölgeye tapulama girmeden, bir kısmı da girdikten sonra tamamlanan 10 yıllık süre, yasa hükümlerinde sözü edilen ve hak durumunu belirleyen geçerli bir şart olarak kabul edilebilecek midir? Buna dayanan tespitin yasal koşulları taşıyan, doğru tespit ilkesine uygun bir tespit olduğu söylenebilecek midir?
Kadastro Yasalarının genel amacı, niteliği ve temel ilkeler gözetildiğinde bu sorulara doğruluğu tartışmasız, olumlu yanıt verilemeyeceği inancındayız. Yukarıda birçok kez tekrar edildiği üzere, tasfiye amaçlı olup, ömürleri dar anlamda, bölgede işlevini tamamlaması ile sınırlı kadastro yasalarının, bölgede kadastronun başlaması ile uygulanır hale gelmesi, bu tarih itibariyle fiilen mevcut hukuka aykırılıkları giderme fonksiyonu dikkate alındığında, yasanın bölgede uygulama tarihinden sonra işleyecek süreye değer verilmemesi gerektiği düşünülmelidir.
Aksi takdirde, amaç ve ilkeler yönünden doğacak sakıncalar bir yana kadastronun girdiği bir bölgede tespit tarihlerine göre aynı konumdaki iki taşınmaz bakımından birbirinden farklı ve adalet düşüncesini zedeleyici sonuçlar ortaya çıkması olasıdır. Örneğin, aynı tapulama bölgesinde, aynı tarihte, tapu dışı satışa konu iki taşınmaz bakımından, satış tarihinden 10 yılın dolmasına bir ay kala bölgeye tapulama girmesi halinde, bu tarihten bir ay içerisinde tespit gören taşınmaz yönünden harici satışa değer verilmezken, bu süre geçtikten sonra tespit tutanağı düzenlenen diğeri için mülkiyet hakkının satın alana geçtiğini izah etmek mümkün değildir. Yahut, taksim kabiliyeti taşıyan bir tapulu taşınmazın, aynı tarihte, iki ayrı kişiye haricen satışında, yine satış tarihinden 10 yılın tamamlanmasına bir ay kala bölgeye tapulama girmesi durumunda, bu tarihten bir ay içerisinde tespit gören taşınmaz bölümü bakımından harici satışa değer verilmeyecek, bu süreden sonra taşınmazın diğer bölümü için yapılan tespit, zilyedi yararına hüküm doğuracaktır. Böyle bir uygulamanın hakkaniyet ve adalet duygularına uygun düştüğünü söyleme olanağı var mıdır? Öyle ise hem kadastro yasalarının amaç ve prensiplerine, hem genel ilkelere uygun yorum ve uygulama bakımından objektif kıstasın, bölgeye tapulamanın girdiği tarih olacağı düşünülmelidir.
Tapu Dışı İşlemin Bozulması Sorunu:
Bu çelişki, tapu dışı işlemin ne zamana kadar ayakta durması gerektiği ya da hangi ana kadar bozulmaması icabettiği meselesinde de karşımıza çıkmaktadır. Daireler ve Hukuk Genel Kurul Kararlarında birlik bulunmayan hususlardan biri de budur.
Yukarda daha önce değinildiği üzere, 766 sayılı Kanunun 32/C ve 3402 sayılı Kanunun 13/B-b maddeleri uyarınca tapu dışı temliki işleme değer verilebilmesi koşullarından biri de “çekişmesizlik” veya “işlemin bozulmamış olması halidir.”
Yüksek 1. Hukuk Dairesinin, 7. Hukuk Dairesinin, Hukuk Genel Kurulunun bir kısım kararlarında harici satış sözleşmesinden bölgede tapulama (kadastro) başlayıncaya kadar dönülmemiş olması, çekişmesizlik halinin bu tarihe kadar sürmesi gerektiği vurgulanmışken, yine aynı Daireler ve Hukuk Genel Kurulunun bazı kararlarında, bu konuda tespit tarihinin esas alındığı görülmektedir. Ayrıca Yüksek 16, 17 ve 20. Hukuk Dairelerinin görüş yazılarında da tespit tarihinin önemsendiği anlaşılmaktadır.
Bunların dışında bir kısım kararlarda da bölgede tapulama başladığı tarihe kadar tapu dışı işleme ilişkin sözleşmeden dönülmemiş olması, diğer yasal koşulların ise tespit tarihine kadar gerçekleşmesi gerektiği şeklinde ikili bir kabul tarzına yer verildiği görülmektedir.
Belirtilen kabul tarzlarından herhangi birinin tercihi halinde hakkın tespiti bakımından değişik sonuçlarla karşılaşılacağı tabiidir. Öte yandan, konuya çözüm ararken, daha önce tartışılan diğer yasal koşulların gözardı edilemeyeceği, meseleye onlarla birlikte bakılması gerekeceği de kuşkusuzdur.
Bu noktada, genelde kadastro (tapulama) yasalarının deyimi olarak kullanılan “tasfiye” ile “tespit” sözcüklerinin, kavramsal anlam, önem ve işlevine doğru ve sağlıklı teşhis konduğu takdirde, meselenin açıklığa kavuşacağı düşünülmektedir. Bu anlamda tasfiye ve tespit, birbirinden tamamen ayrı ancak konumuz yönünden yek diğerini tamamlayan müesseselerdir. Her tasfiye bir tespit sonucunu doğurmayabilir, ancak her tespitin şu veya bu şekilde bir tasfiye ürünü olduğu söylenebilir.
Bilindiği ve daha önce birçok kez değinildiği gibi, kadastro (tapulama) yasalarının en belirgin özellikleri, tasfiye amaçlı oluşlarıdır. Bu özellikleri itibariyle mevzu hukuka aykırı biçimde oluşmuş hakları yeni bir düzene sokmak açık ve çekişmesiz hale getirmek en önemli işlevleridir. Anılan yasalar bu fonksiyonlarını genel ve özel anlamda yürürlüğe girdikleri, uygulanır hale geldikleri zamandan sonra ancak, yürürlük tarihlerinden önceki haklar bakımından yerine getirirler. Zira doğmayanın, olmayanın tasfiyesi de olmaz. Aksine düşünce tarzı, kadastro (tapulama) yasalarının uygulama zamanından sonra ortaya çıkan olgulara bu yasanın uygulanması, ona genel hüküm değeri izafe edilmesi, tasfiye özelliği nedeniyle bilinerek, istenerek, genel hükümlere aykırı, istisnai düzenlemelerin kural haline getirilmesi sonucunu doğurur. Bu bakımdan, 766 sayılı Kanunun 32/C, 3402 sayılı Kanunun 13/B-b maddelerine göre yapılacak kadastral tespitin bölgeye tapulama girdiği tarihe kadar yasada öngörülen bütün koşulları ile gerçekleşmiş ve yine o tarihe kadar bozulmamış, ayakta duran hakları kapsamına alması gereklidir. Bu suretle oluşan hak yasaldır ve tespite konu olabilir. Kadastral tespitin tespit tarihinde mevcut hakları belirlemesi kuralındaki hak, işte bu hak olmalıdır.
Çekişmesizlik yahut, işlemin bozulmamış olması halini kadastronun (tapulamanın) bölgeye girdiği tarihten sonraya taşımanın, zaman zaman fayda olarak düşünülenden, daha fazla zararlara yol açabileceği de gözden uzak tutulmamalıdır.
Bu konuda tespit tarihine değer veren düşüncenin temelinde, (ki hiçbir kararda bu düşüncenin gerekçesine rastlanmamıştır.) Kadastro (tapulama) yasalarının uygulanır hale geldikten sonra, uygulamada rastlanan mali ve teknik imkansızlıktan kaynaklanan gecikmeleri giderme saikinin yattığı bilinen bir gerçektir.
Düşünce sahiplerince bir bölgeye kadastro girdikten sonra, tapu dışı sözleşmeye konu taşınmaz yönünden çok uzun sürelerle tespitin yapılamadığı bu halin de hak kaybına sebebiyet verdiği ifade edilmektedir. Ancak yasa uygulaması bakımından, tespit tarihi esas alınıp, tapu dışı sözleşmenin de bu tarihe kadar bozulmamış olması gerekli görüldüğünde bu kez 766 sayılı Kanunun 32/C, 3402 sayılı Kanunun 13/B-b maddelerinden doğan hakkın, dolayısıyla bu yasa hükümlerinin uygulama alanının kısıtlanması sonucu ortaya çıkmayacak mıdır? Doğmuş hakların ziyanına sebebiyet verilmeyecek midir? Örneğin, bölgeye kadastro girinceye kadar, harici satın almaya dayalı temliki işlemin çekişmesiz 10 yılı doldurması durumunda, hakkın doğduğu kabul edilmeyecek, diyelim ki, bundan bir on yıl daha sonra tespit yapıldığında, bu süre içerisinde zilyed, harici sözleşmenin kayıt maliki tarafından bozulması tehdit ve riski altında yaşayacaktır.
Bunlar dışında, bölgeye tapulama girinceye kadar tapu dışı işlemin bozulmamış olması, tespit tarihine kadar da diğer yasal koşulların gerçekleşmesi gereğine değinen kararlardaki düşünce tarzını, sağlıklı ve geçerli bir hukuki temele oturtabilme olanağı bulunamamıştır. Diyelim ki harici satış sözleşmesinin beşinci yılında bölgeye tapulama girdi, bu tarihe kadar da sözleşme bozulmadı, geri kalan ikinci beş yıl içerisinde sözleşmenin bozulması hukuki sonuç doğurmayacak mıdır?
Bu ve benzer haller gözönünde bulundurularak, meseleye, faydacı, hal ve şartlara uygunluk görüşüyle değil, yukarda açıklanan genel yasal düzenlemeler ve kurallar çerçevesinde bakılmasının isabetli olacağı kanısını taşımaktayız.
Kazanılmış Hak Sorunu:
Buraya kadar yapılan açıklamalar ışığında daha önce sözü edilen “tespit edilebilir hak” kavramını üzerinde özellikle durulmasında yarar olduğu düşünülmektedir. Yukarda, bu hakkın, bölgeye kadastro (tapulama) girdiği tarihe kadar yasada öngörülen bütün koşulları ile oluşmuş, yani tapu dışı sözleşmeye dayalı olup, anılan tarihe değil 10 yılı doldurmuş ve çekişmesiz zilyedlikten kaynaklanan hak olması gereğine değinilmiş, bu hakkın daha sonra yapılacak tespite konu olabileceği ifade edilmiştir. Böyle bir anlatım, yada tarifin “kazanılmış hak” olgusunu çağrıştıracağı muhakkaktır.
Yüksek Hukuk Genel Kurulunun bir kararında da açıklandığı üzere Kural olarak herhangi bir yasa veya düzenleyici kural yürürlüğe girdiği andan itibaren derhal hukuksal sonuç doğurmaya başlar. Bunun doğal sonucu da yasaların yürürlüğe girmelerinden önceki olayları etkilemeyeceği, başka bir anlatımla geriye yürümeyecekleridir. Tamamlanmış hukuki durumları yeni yasa ve düzenleyici kuralın etkilememesi, onlar üzerinde hukuki sonuçlar doğurmaması, kazanılmış hakların korunması amacına yönelik bir düşüncenin ürünüdür. Kaldı ki kadastro (tapulama) yasaları, yürürlük tarihinden önce doğan, varlığını sürdüren hakları tasfiye amacını taşıdıklarına göre, uygulanır hale geldikleri anda mevcut hakları tespit edilebilir, “kazanılmış hak” olarak nitelendirmenin doğru bir düşünce tarzı olacağı inancındayız. Bu nedenle, bölgeye tapulama girdiği tarihe kadar yasanın aradığı tüm koşulları ile gerçekleşmiş ve “kazanılmış hak” niteliğine bürünmüş bir hakkı bu tarihten sonraki bozucu etkenlerle yok saymanın isabetli olmayacağı da düşünülmelidir.
Kuşkusuz böyle bir kabul tarzının M. Kanunun 633 ve 639 uncu maddelerine aykırılığı akla getirmesi mümkündür. Medeni Kanunun 633 üncü maddesinde sayılan işgal, miras, istimlak, cebri icra ve mahkeme ilamına dayalı tescilsiz iktisap hallerine bir yenisi bu suretle eklenmiş olmaktadır. Öte yandan taşınmaz mülkiyetinin iktisabını tescil koşuluna bağlayan değinilen yasa hükümleri, bu kabul ile bir kenara itilmektedir. Ancak, belirtilen bu uyumsuzluklar, tasfiye özellikli kadastro (tapulama) yasalarının fonksiyonel sonuçlarıdır. Anılan yasaların düzenleme sistemi içerisinde esasen bu aykırılık ve uyumsuzluklar mevcuttur. Taşınmaz mülkiyetinin naklini resmi şekli bağlayan temel kuralın zorunlu olarak gözardı edilmesindeki düşünce tarzının, kazanılmış hak kavramı bakımından da geçerli olmaması için bir neden yoktur.
Nitekim, Yüksek Hukuk Genel Kurulunun 17.10.1973 ve 31.1.1975 tarihli kararlarında bir bölgede tapulama başlayıncaya kadar bir taşınmaz hakkında zilyed yönünden tapulama Kanununun 32/C maddesindeki koşullar gerçekleşmiş ise, harici satış geçerli sayılır. Sonradan akdin bozulmasına değer verilemez denmek suretiyle kazanılmış hak ilkesinin benimsendiği görülmektedir. Yüksek 1. Hukuk Dairesi de 28.3.1994 tarihini taşıyan kararında bölgeye tapulama girinceye kadar, yasada öngörülen koşulların tamamlanmasıyla tapu dışı satışa konu taşınmaz tapu kaydının hukuki değerini yitireceği görüşünü ortaya koyarak, kazanılmış hak kavramını, tapunun hukuki değerini yitirmesi biçiminde ifade etmiş bulunmaktadır.
Burada, 3402 sayılı Kadastro Kanununun uygulaması ile ilgili olarak çıkarılan “Taşınmaz Malların Sınırlandırma, Tespit ve Kontrol İşleri Hakkındaki Yönetmeliğin” 9. maddesi hükmüne de değinmekte yarar vardır. Bilindiği üzere, yönetmelikler, yasa hükümlerine açıklık getirmek, özellikle uygulamada birlik sağlamak amacıyla düzenlenen, kanunlar hiyerarşisi içerisinde yer alan kurallardır. Söz konusu yönetmeliğin de aynı espiriyi taşıdığı muhakkaktır.
Adı geçen yönetmeliğin 9. maddesi, 3402 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin nasıl uygulanacağını açıklarken ikinci fıkrasında “………. çalışma alanının ilanından önce en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyed adına tespit edilir……….” Son fıkrasında ise “Çalışma alanı ilanının yapıldığı günden sonraki tarihi taşıyan tapu dışı sözleşmelerle yapılan devir ve temlikler kabul edilemez” kurallarına yer verilmiştir.
Sözü edilen hükümlerin içtihadı birleştirme konusunu oluşturan tüm sorunlara çözüm getirdiğini söyleyebilme olanağı yoktur. Ne var ki, anılan düzenlemelerin, uygulamanın belirli bir disiplin içerisinde yürütülmesini, “çalışma alanının ilanı” da olsa, yukarda açıklanan “bölgede kadastronun başladığı tarihi” esas alan düşünce temeline yakın bir iradeye bağlı kıldığı sonucuna varılmaktadır.
Kadastro (Tapulama) Kanununlarının amacı Medeni Kanunun öngördüğü anlamda tapu sicilini oluşturmaktır. Bu amaçları nedeniyle geçici nitelikli yasalardır. Amaç doğrultusunda uygulandıktan sonra işlevleri sona erer. Belirtilen fonksiyonları bakımından kadastro (tapulama) kanunları birer araçtır. Anılan yasaları fonksiyonlarının ötesinde yorumla uygulama alanlarını genişletmek, aracı, amaç yerine koymak olur ki, bu doğru değildir.
Taşınmaz hukukunu, özellikle taşınmaz temlikini, geçerlilik şartı olarak şekle bağlayan Medeni Kanun ve tamamlayıcı düzenlemelerden, ülke gerçekleri, hal ve şartlara uygunluk gerekçelerinden hareketle sapmayı esasen Kadastro (Tapulama) kanunları yapmıştır. Tartışılan yasa hükümleri, bu gerçeklerin ifadesi olan sapma hükümleridir. Bu hükümleri uygularken genişletici yorumlarla yeni sapmalara gitmenin, temel yasa hükümlerinin, buyurucu kuralların önemli ölçüde bozulması sonucunu doğuracağı kuşkusuzdur. Çoğunluk görüşünün kabulü ile artık Medeni Kanunun konu ile ilgili sistemi bir kenara itilmekte, bir yerde Kadastro Kanununun uygulanmaya başlamasıyla birlikte, temel kanunların şekil ile ilgili hükümleri işlemez hale getirilmekte, tapu dışı satış serbest bırakılmaktadır.
Böylece, Daire ve Genel Kurul karar ve görüşlerinin “başlangıç kısmını” oluşturan “kural olarak tapulu taşınmazların tapu dışı yolla satışı geçersizdir.” yahut “Türk Medeni Kanununun sistemine göre tapulu taşınmazların harici satışı geçerli değildir.” gibi ifadelerin inanılarak kullanıldığını kabul olanağı bulunmadığı gibi, bu çelişkiye çevreyi inandırmak da mümkün değildir.
Yukardan beri açıklanmasına çalışılan görüşler doğrultusunda; bir yandan kadastro yasalarının tasfiye amacını dikkate almak, öte yandan buyurucu kuralları içeren temel kanunlarda öngörülen ilkeleri gözetmek suretiyle, içtihatların “Tapulu bir taşınmazın haricen satışı (temliki) halinde, satışın (temliki işlemin) 766 sayılı Tapulama Kanununun 32/c ve bu kanunu yürürlükten kaldıran 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddeleri gereğince hukuki değer ifade edebilmesi için satış sözleşmesinin (temlike dair sözleşmenin) bölgeye kadastro (tapulama) girmeden yapılması, yasada öngörülen 10 yıllık sürenin bu zamana kadar tamamlanması ve harici sözleşmeden aynı tarihe kadar dönülmemiş bulunması gerektiği” biçiminde birleştirmenin uygun olacağı kanaatıyla, yasa hükümlerinin uygulanması bakımından “tespit tarihini” esas alan sayın çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.
KARŞI OY
Taşınmaz ve akit hukukunun iki temel kanunu vardır. Bunlardan biri Medeni Kanun, ötekisi Borçlar Kanununudur. Her iki hukuk dalında başka kanunlar da çıkarılmıştır. Hatta bu kanunlardan bazıları bu iki temel Kanun hükümlerine uymayan bazı ayrık hükümler getirmiştir. Ama bu iki kanunun genel kurallarına ve sistematiğine hiçbir surette dokunulmamıştır.
Bu iki ana Kanunda, tapulu taşınmazların akitle devrinde şekil unsuru kabul edilmiştir. Medeni Kanunun 634 maddesi “mülkiyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar” şeklindeki emredici bir kural korken Borçlar Kanununun 213 maddesinde “gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır. Gayrimenkule dair satım vadi ve bey’i bilvefa ve istimlak mukavelesi resmi senede rapdedilmedikçe muteber değildir.” hükmüyle aynı kuralı tekrarlamış, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri aynı yönde hükümler getirmişlerdir.
Hemen belirtmek gerekir ki söz konusu kanun maddelerinde düzenlenen resmi şekle verilen büyük önemin bir gereği olarak resmi şekil akdin bir ispat koşulu değil geçerlilik koşulu olarak kabul edilmiş, uyulmamasının akdin geçersizliği sonucunu doğuracağı ilkesi benimsenmiştir. Resmi şekil koşulunun amacı şudur; resmi şekil tarafları daha iyi düşünmeye sevkeder. İradelerine açıklık kesinlik getirir. Yanılmaları hile ve hataları azaltır. Sözleşme yapıldıktan sonrada sözleşmenin içeriğinin kolay anlaşılmasını ve yorumunu sağlar. İspatını kolaylaştırır. Sözleşmeyi açıklığa kavuşturarak hak sahipleri üçüncü kişilerin haberdar olmalarına yardımcı olur. Ehliyetsizlik, irade bozukluğu, iradeyi ortadan kaldıran sebeplere dayalı iddiaların öne sürülmesini buna bağlı açılacak davaları azaltır, asgariye indirir. Böylece tapu kaydına sağlam ve güvenilir bir dayanak oluşturur. Tapu Sicillerinin bu nedenlerle sık sık değişmesini ve bozulmasını önler. Olayın özelliğine göre taraflardan birini veya üçüncü bir kişiyi korursa da her zaman kamunun yararına hizmet eder.
Bu nedenle çağdaş hukuk sistemlerinde ve Modern Devletlerde tapu siciline ve Tapulu taşınmazların resmi sözleşme ile devrine büyük önem verilmiş, şekil hukuku beynelmilel bir kural haline gelmiştir.
Ne var ki Toplumumuzda tapuyla devir alışkanlığının oluşmaması nedeniyle tapu dışı satışların büyük yekün tutması gözönünde tutularak, bir tespit yasası olduğu kadar bir tasviye yasası olan kadastro yasalarında, tasviye amaçlarına uygun olarak mevzuu hukuka uygun olmayan işlemleri, uygun hale getirmek amacıyla şekil kuralından sınırlı ölçüler içerisinde ayrılınmış, öngörülen koşulların varlığı halinde tapu dışı satışlara ve devir işlemlerine geçerlilik tanınmak suretiyle bu taşınmazların tapuya bağlanmaları amaçlanmıştır.
Bu doğrultuda 2613 sayılı Tapu Tahrir ve Kadastro Kanununun 22/E maddesi,
5602 sayılı Tapulama Kanununun 13. maddesi,
509 sayılı Tapulama Kanununun 32/C maddesi,
766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C maddesi,
3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi,
ile düzenlemeler getirilmiştir. 3402 sayılı Kadastro Kanununun söz konusu 13/B-b maddesi aynen “zilyet taşınmaz malı kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az 10 yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyed adına tespit olunur.” şeklindedir.
766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C maddesi de hemen hemen bu maddeye benzemektedir.
Ancak söz konusu maddeler on yıllık sürenin başlama: (harici sözleşmenin yapıldığı ve zilyetliğin devir) tarihi ile bitim tarihi ve sözleşmenin hangi tarihe kadar bozulmaması gerektiği yönünde sarahat taşımamaktadır. Söz konusu maddelerin gerekçelerinde de bir açıklık yoktur. İşte bu nedenle içtihatlar arasında uyuşmazlık çıkmıştır.
Bu durumda doğru bir sonuca ulaşabilmek için kadastro kanunlarının niteliklerinin, amaçlarının, bu kanunlarda yer alan diğer hükümler ile şekil koşulu ile ilgili ana kanunlardaki hükümlerin birlikte incelenmesinde ve değerlendirilmesinde zorunluluk vardır;
A- Kadastro kanunları özellikleri itibariyle öteki kanunlar gibi yürürlüğe girme tarihinden itibaren bütün yurtta uygulanma niteliği kazanmaz. Uygulanabilmesi için o yerde kadastronun başlaması gerekir. Başka bir anlatımla kadastro işlemine başlanmayan bir yerde kadastro kanunu uygulanmasına olanak yoktur.
O halde bir yerde kadastro başlamasının Kadastro Kanununun uygulanması yönünden büyük önemi vardır. Kadastronun başlama tarihi 766 sayılı Tapulama Kanununun 10 ve 11, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 2 ve 4 maddelerinde açıklanmıştır.
Öte yandan, kadastro başlama tarihi ile herhangi bir parselin tespitinin yapılma tarihi tamamen birbirinden farklı tarihlerdir. Önce bir bölgede kadastro faaliyetine başlanır. Böylece Kadastro Kanunu uygulanabilir hale gelir. Ondan sonra bölge ve çalışma alanı, içerisindeki parsellerin teker teker tespitine geçilir. O halde, kadastro başlama tarihi daima daha önce herhangi bir parselin tespitinin yapılma tarihi daha sonradır. Kadastro başlamadan Kadastro Kanunu uygulanabilir hale gelmeden tespit işlemi yapılamaz. Başka bir anlatımla kadastro tespit işlemi kadastronun başlamasına bağlıdır. 3402 sayılı kadastro kanununda tespite ilişkin hükümler ise 7 ve devamı maddelerinde yer almıştır.
B- Kadastro yasaları bir tespit ve tasviye yasalarıdır. Bu yasalara göre önce bir hakkın varlığı tespit edilir. O hak kadastro yasalarının öngördüğü biçimde geometrik ve hukuki yeni bir statüye bağlanır. Böylece hak daha belirgin ve sağlam bir hale getirilir. Bu tespit işlemi kesinleştikten sonra önceki hukuki durum tasviye edilmiş olur. Önceki dönemdeki tüm belgeler bir delil durumuna düşer. Örneğin tapulama tespiti kesinleştikten sonra eski tapu kayıtları tapu olma niteliklerini yitirir, delil olma durumuna düşerler.
Bu özellikleri itibariyle kadastro yasaları yeni bir hak ihtaz etmez. Buna bağlı olarak yenilik doğurucu istekler tapulama işleminin dışında tutulur. Genel Mahkemelere bırakılır. Muhtemel haklar kadastro faaliyetinin dışında kalır. Bu nitelikleri kadastro kanunlarını öteki kanunlardan ayırır. Kural olarak tüm kanunlar yürürlük tarihlerinden sonraki olaylara uygulanmasına, o kanunların geçmişe etkili olmaları (makable şumulu) istisnai bir durum teşkil etmesine karşın kadastro kanunları uygulanmaya başlanıldıkları yani kadastro başlama tarihinden önce mevcut olan hakların tespitine yöneliktir.
C- Kadastro kanunlarının başka bir özelliği de geçici olmalarıdır. Kadastro kanunlarının uygulanması kadastro başlama tarihine bağlı olduğundan yer itibariyle sınırlı oldukları gibi zaman itibariyle de sınırlıdırlar. O bölgede tapulama faaliyeti sona erip tespit işlemleri kesinleştikten sonra uygulanması o bölgede ve çalışma alanında son bulur, yine genel hükümler devreye girer.
Bu durumda; Tapulu bir taşınmazın haricen satın alınması ve zilyetliğin başlaması. On yıllık nizasız ve fasılasız malik sıfatıyla zilyetliğin devam etmesi.
Harici sözleşmenin bozulmamış olması gibi öngörülen üç unsurun ne zaman mevcut olması gereğinin kadastro yasalarının açıklanan bu özelliklerine göre tespit edilmesi gerekir.
1- Kadastro Kanunları kadastronun başlamasıyla uygulanabilir hale gelmesi, kadastro öncesi mevcut bir hakkı tespit etmesi, mevcut olmayan; muhtemel, yenilik doğuran, hakların tespitinin yapılamaması ilkelerinde bir uyuşmazlık bulunmadığına göre, anılan üç unsurun kadastro başlama tarihinden önce var olması gerekir.
Aksi kabul edilerek tespit tutanağının tanzim tarihi esas alındığı takdirde kadastro kanununun bir tespit kanunu olma özelliği ortadan kaldırılıp yürürlüğe girdiği tarihten sonraki olaya uygulanır hale getirilmiş böylece yenilik doğurucu haklar bu kanunun kapsamına alınmış olur.
Bunun yanında Kadastro Yasalarının bazı hükümleri özellikle 766 sayılı Yasanın 32/C, 3402 sayılı Yasanın 13/B-b hükmü bir anlamda af niteliğindedir. Tapulu taşınmazların tapu dışı devrini temel kanunlar geçersiz sayarken bu madde hükümleri tapu dışı satış yapan kişilerin bu işlemlerini bazı koşulların varlığı halinde geçerli kabul ederek bu kural dışı işlemi bir anlamda affetmiştir. Bilindiği üzere hiçbir af yasası yürürlüğe girdikten sonraki olaylara uygulanmaz.
Tapulamaya başlandıktan sonraki yani tespit tutanağının düzenleme tarihine kadar yapılan harici satışlara değer verildiğinde bu tür satışlar teşvik edilir. Oysa yasa koyucunun amacı bu değildir. Amaç Kadastro Kanununun uygulanmasına başlanmadan önceki tapulu taşınmazların harici satışlarına sınırlı ölçüler ve sınırlı zaman içerisinde geçerlilik tanımaktır.
2- Tapulama başlama tarihinden sonraki bir tarihe yani tespit tarihine göre işi çözümlemek aynı zamanda kadastro kanununun sistematiğine ve çeşitli hükümlerine de aykırıdır.
Kadastro kanunlarında konumuz yönünden sınıflandırırsak üç gurup hüküm vardır;
a- Genel Mahkemelerde de uygulanan genel nitelik kazanmış hükümler (14, 15, 17, 18, 20, 21)
b- Tapulama başlama tarihini esas alan hükümler (12, 13, 33/son)
c- Tespit tutanağının düzenlenmesi ile ilgili hükümler (7, 11, 25, 26, 27)
766 sayılı Tapulama Kanununun 32/C, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b hükümleri kadastro başlama tarihine göre düzenlenen genel hükümlerdir. Herhangi bir parselle değil, tüm taşınmazlarla ilgili hüküm içermektedir. Aynı nitelikteki ve bu maddeler ile birlikte değerlendirilmesi gereken 766 sayılı Kanunun 92. maddesi aynen “Bu kanunun zilyede tanıdığı iktisap hakları tapulamasına başlanan bölgede zilyet aleyhine açılan davalarda def’an dermeyan edilebilir” derken bu maddenin bir benzeri olan 3402 sayılı Kadastro Kanununun 33/son maddesi “Bu kanunun zilyede tanıdığı haklar kadastrosuna başlanan bölgede zilyedin leh ve aleyhine açılan davalarda iddia defi olarak ileri sürülebilir” hükmüyle tespit tarihini değil tapulama başlama tarihini esas almak gerektiğini açıkça belirtmiştir. Yine 766 sayılı Tapulama Kanununun 31/2. maddesi “bu sicillerde belirtilen haklara tescilleri tarihinden itibaren on sene geçtikten sonra tapulamaya takadim eden sebeplere dayanılarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz” hükmünü içermektedir. Bu hükme paralel 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3. maddesi aynı kuralı vurgulamış ve tapulama öncesi nedenden sözetmiştir. Görüldüğü gibi bu maddelerin hiçbirisinde “tespit öncesi neden” denmemiş hepsinde “tapulama öncesi nedenden” söz edilmiştir. Esasen Yargıtay kararlarında da “tespit öncesi” değil “tapulama öncesi” sözcüğü kullanılmıştır.
On yıllık sürenin başlama ve bitim tarihlerinin tespit tarihlerine bağlanması bu kanunların açık hükümlerine aykırı bir durum yaratır.
3- Tüzükler yasa hükümlerine daha iyi uygulanması, uygulamalarda duraksamaların ortadan kaldırılması, onların daha iyi anlaşılabilmesi için çıkarılır. 3402 sayılı Kanununun uygulanması yönünden de on adet tüzük çıkarılmıştır. Bunlardan biriside “taşınmaz malların sınırlandırma, tespit ve kontrol işleri hakkındaki yönetmelik”tir. Bu yönetmeliğin 9. maddesinde aynen “çalışma alanının ilanından önce en az on yıl müddetle çekişmesiz aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına tespit edilir. On yıllık zilyetlik süresi dolmamış ise kayıt maliki veya mirasçılarının muvafakatı aranır” denmiştir.
Yönetmeliğin bu hükmü söz konusu madde hükmüne hiçbir tereddüde meydan vermeyecek biçimde açıklık getirmiştir.
O halde Kadastro Yasalarının amaçları özellikleri, sistematiği ve bu yöndeki açık hükümleri, anılan yönetmelik hükmü bu üç unsurun tapulama başlama tarihinden önce var olması gerektiğini açıkça göstermektedir. Aksinin kabulü kadastro kanunlarının yönetmeliğin bu açık hükümlerine, sistematiğine ve amaçlarına ters düşer. Bu maddeye genel hüküm niteliği kazandırır. Esasen, kanun koyucunun böyle bir amacı bulunsa idi ya genel hükümlerde bu yönde bir değişiklik yapılır veya asgariden bu hükümlere kadastro kanunu içerisindeki bazı hükümler gibi genel nitelik verilirdi. Hemen belirtmek gerekir ki 3402 sayılı Kanunun söz konusu bu maddesi amacına uygun sınırlı süre içerisinde uygulanmaz yani tespit tutanağının düzenlenme tarihine kadar uzatılırsa şekil koşuluyla ilgili Medeni Kanunun 634, Borçlar Kanununun 213, Tapulama Kanununun 26. maddelerinde hükme bağlanan şekil kuralı gereksiz yere hırpalanacak, zilyet yararına hareket etmek isterken çok gerekli ve önemli şekil kuralını çiğneyerek çok büyük eşitsizliklere ve adaletsizliklere neden olunacaktır.
5- Tespit tutanağının tespit tarihine esas kabul etmek her zaman zilyet yararına sonuçta doğurmaz. Tapulama tarihinden önce on yıllık zilyetlik süresini doldurmuş yani tapulama başlamadan önce lehlerine üç koşul oluşmuş zilyetler için bu süre tespit tutanağının düzenleme tarihine kadar uzatıldığı takdirde haricen satan kişi yönünden akti bozma hakkı da bu tarihe kadar uzatmış olur. Oysa uygulamada tapulama başlama tarihine kadar on yıllık süresini dolduran olaylar çoğunluktadır. Tapulamanın başlaması ile önceki olayların büyük kısmının çekişmeli hale geldiği bilinen bir gerçektir. Tespit tutanağının düzenleme tarihi esas alındığı takdirde tüm harici sözleşmeler tapulamanın başlaması ile bozulacak anılan kanun maddesi uygulama olanağını büyük ölçüde yitirecektir. Tespit tarihine göre on yıllık süreyi dolduranlar için kazanılmış hak kuralının uygulanmasını, doldurmayanlar yönünden zilyetlik süresini tespit tarihine kadar uzatılmasını kabul etmek ise eşitlik ve adaletle bağdaşmaz. Haricen satanın bütün hakları kısıtlamış, zilyete ise yasal olmayan çok geniş bir hak tanınmış olur.
6- Tespit tarihinin esas alınması aynı tapulama bölgesi veya çalışma alanı içerisinde bulunan taşınmaz malikleri arasında eşitsizlikde yaratır. Bilindiği üzere bir bölgeye tapulama girdikten sonra o bölge içerisindeki taşınmazların tespitleri çok farklı tarihlerde yapılmaktadır. Daha önce tespiti yapılan taşınmaz yönünden on yıllık zilyetlik süresi dolmadığı için bu kimsenin zilyetliğine değer verilmeyip, talebi reddedilecek, yanı başındaki taşınmazın daha sonra yapılan tespiti sırasında on yıllık süre dolacağından taşınmaz o kişi adına yazılacaktır. Maliklerin iradesi dışında yaratılan bu eşitsizlik hakka ve hukuka aykırı bir durum doğuracak adalete karşı olan saygı azalacaktır. Oysa adaletin en önemli unsurlarından birisi eşitliktir. Tapulama başlama tarihi esas alındığı takdirde tapulama bir bölgede aynı anda başlayacağından ve o bölgedeki binlerce parselin zilyetlik süresi aynı kurala göre belirleneceğinden bu parsel malikleri arasında bu eşitsizlik vücuda gelmeyecek adalete güven sağlanacaktır.
Açıklandığı üzere özel bir amacı bulunan geçici kadastro yasalarının sınırlarının, genel yasalar aleyhine genişletilmesini, tapulu taşınmazların temlikleri hakkında kabul edilen çok önemli ve çok gerekli şekil kuralının zedelenmesini haklı gösterecek hiçbir hukuki ve mantıklı neden bulunmamaktadır. Bu nedenle 776 sayılı Tapulama Kanununun 32/e. 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b. maddelerinde hükme bağlanan on yıllık zilyetlik süresinin başlangıcı bitimi ve harici devir sözleşmesinin bozulmama koşulları için kadastro başlama tarihinin esas alınması yönünde içtihatların birleştirilmesi görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun kararına katılamıyorum.
KARŞI OY YAZISI
Konuya ilişkin Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararının raportörlüğünü yapan Sayın Orhan UZGÖREN’in kaleme aldığı karşı oy yazısında belirttiği; tamamen Medeni Kanununun sistematiğine uygun düşen ve Kadastro Yasasının tasfiye amacını ortaya koyan görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun kararına katılamıyorum.
KARŞI OY AÇIKLAMASI Esas No : 1994/5 Karar No: 1997/2
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunca, 3402 sayılı Kadastro Yasasının 13/B-b maddesinde düzenlenen tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerin aynı yasanın bölgede yürürlüğe girmesinden sonrada yapılabileceğine, anılan maddede öngörülen on yıllık süreninde tespit tarihine göre hesaplanması gerektiğine ilişkin kararında dayanılan gerekçelere ve varılan sonuca katılamamaktayım.
Şöyle ki;
Konunun Açıklanması:
İçtihadı Birleştirmeye neden olan kararlar arasındaki aykırılık yürürlükten kaldırılan 766 sayılı Tapulama Yasasının 32/c ve yeni 3402 sayılı Kadastro Yasasının 13/B-b maddesinde düzenlenen sürenin, gerek başlangıcının ve gerekse sona ermesinin hesaplanmasında, gözönünde tutulması gereken hukuki olgunun, kadastro işleminin bölgede işe başladığı tarihin mi, yoksa kadastronun o taşınmaz hakkında düzenlediği tespit tutanağı tarihinin mi esas alınacağı noktasında toplanmaktadır. Bazı Daire ve Hukuk Genel Kurulu kararlarında tespit tarihi; bazı kararlarda ise, tapulamanın bölgede işe başladığı tarihin esas alınması yönünde kararlar oluşmuştur. Böylece içtihat aykırılığının varlığı açıkça ortaya çıkınca birleştirilmesi yoluna gidilmiştir.
Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için, “kadastro bölgesi” tabiri ile “kadastro tespit tarihinin” açıklanmasında yarar vardır. 3402 sayılı yasanın 2. maddesinde, her ilçenin idari sınırları içinde kalan yerler “kadastro bölgesi” her köy ve mahallede “kadastro çalışma alanı” olarak isimlendirilmiştir. İçtihadı Birleştirme kararı ile varılan sonuç, bu iki birimin dışında bir olguyu öngörerek, “taşınmazla ilgili olarak düzenlenen tespit tutanağını” esas almıştır. Bu durumda, değerlendirmenin idari sınırla ilgili ve bağlantılı olmadığı, taşınmazın bizatihi kendisi ile ilgili olarak düzenlenecek tutanak tarihinin esas alındığı sonucuna varılmış bulunmaktadır. Karar henüz yazılıp elimize geçmediği için, yasal dayanağının ne olduğu konusunda bilgimiz bulunmamaktadır.
Yasal Düzenlemeler:
Bilindiği üzere, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için, tapu sicilinde tescilin zorunlu olduğu MK.nun 633. maddesinin bir gereğidir. Ne var ki aynı madde de, tescil dışı olan ayrık durumlarda sınırlı biçimde sayılmıştır. Bunları kıyas yoluyla arttırmak olanağı bulunmamaktadır. İşte gerek yürürlükten kaldırılan 766 sayılı Tapulama Yasasının 32/c ve gerekse 3402 sayılı Kadastro Yasasının 13/B-b maddesi de MK.nun 633. maddesinde yer alan ayrık durumlara bir yenisini eklemiş ve getirmiş bulunmaktadır. Anılan maddede ki sonucun gerçekleşmesi için yine madde de ifade edilen koşulun gerçekleşmesi gerekmektedir. Ne var ki madde de, öngörülen on yıllık sürenin başlangıcının tapulama çalışmasına ilişkin bulunan hangi olgu ile başlayacağı konusunda bir açıklık bulunmamaktadır.
Bu durumda, sonucu belirleyici nitelik taşıyan olgunun belirlenmesi için, yasa koyucunun yerine geçip bir düzenleme yapılamayacağına göre, yasanın diğer maddelerindeki düzenlemeyi, yasanın ve özellikle 13/B-b maddesinin amacını gözönünde tutmak suretiyle bir sonuca varmak gerekecektir.
Düzenlemeyi, yasanın ve özellikle 13/B-b maddesinin amacını gözönünde tutmak suretiyle bir sonuca varmak gerekecektir.
Sorunun, 3402 sayılı yasa kapsamı içinde kalınarak çözümü gerektiğine göre, ilgili maddelerin açıklanması gerekmektedir. Yasanın 12. maddesinde, kadastrosu tamamlanan ve çalışma alanı içinde kalan eski tapu kayıtlarının artık tapu sicilinde işleme tabi tutulamayacağı 26. maddesinde ise, kadastro mahkemesinin yetkisinin (görev olacak) taşınmaz hakkında kadastro tutanağının düzenlendiği günde başlayacağı hükme bağlanmıştır. Buna karşılık aynı yasanın 33/son maddesinde aynen, “Bu kanunun zilyede tanıdığı haklar, kadastrosuna başlanan bölgede zilyedin leh ve aleyhine açılan davalarda iddia ve def’i olarak ileri sürülebilir” kuralı yer almıştır. Buna benzer düzenleme 766 sayılı yasanın 92 ve 97. maddelerinde de mevcuttur. Yine aynı maddenin 2. fıkrasında ise, 3402 sayılı yasanın uygulandığı yerler dışında bulunan taşınmazlar hakkında bölgede kadastro işleminin başlamış, olması koşulu ile bu yasanın 14, 15, 17, 18, 20 ve 21. maddelerinin de uygulandığı hükme bağlanmıştır.
Yasal Düzenlemenin Değerlendirilmesi:
Yukarıda açıklanan bu yasal düzenlemeler, bir değerlendirmeye tabi tutulduğunda, yasanın 12/a maddesinde yer alan hüküm, mülkiyet hakkının kaybedilmesi veya kaldırılması ile ilgili olmayıp, karışıklıkları önlemek için eski kayıtların işleme tabi tutulamayacağı yönündedir. 26. maddesi ise, mahkemenin görevi ile ilgilidir. Bir taşınmaz hakkında mahkemenin görevinden söz edilebilmesi için, taşınmazın hukuki ve geometrik durumunu belirleyen tutanağın düzenlenmesi bir zorunluluktur. Görüldüğü gibi, bu düzenlemeler mülkiyetle ilgili değildir.
Yasanın 33/son maddesine gelince, kadastrosuna başlanan bölgede zilyedin leh ve aleyhindeki tüm yönler gözetilerek değerlendirileceğinden mülkiyet hakkının kaybedilmesi ve kazanılmasını düzenlediği açıktır. Diğer bir anlatımla yeri tapu dışı bir yolla eline geçirip zilyet olan kişinin, zilyetliğe dayanarak mülkiyet hakkını kazanıp kazanmayacağına ilişkin olup süre, bölgede tapulamanın başlaması ile sonuçlarını doğuracaktır. Anılan bu hükümle, o bölgede kadastro işleminin başlaması ile, bir taşınmaz hakkında tutanak düzenlenmiş olsun veya olmasın, bölge sınırları içinde kalan tüm taşınmazlar hakkında zilyede tanınan hakların ileri sürülebileceği hüküm altına alınmıştır. Böylece, 3402 sayılı Yasanın 13/B-b maddesinde yer alan ve uyuşmazlığa konu olan on yıllık süreninde bölgede tapulama başlaması ile tüm taşınmazlar için uygulamak gerekecektir. Bu sonuç yasal düzenlemenin zorunlu bir gereğidir.
Bu Sonuca Varmamızın Nedeni:
Kadastro yasaları, yasaların genelliği ve sürekliliği ilkesi karşısında özel ve geçici bir nitelik taşırlar. Bundan dolayı da, ayrık kuralları içerirler. Nitekim 3402 sayılı Yasanın 13/B-b maddesi de, ya Hukukunun genel kurallarından farklı ve ayrık bir durumu içermektedir. Bundan dolayı da, yasanın bu maddesini bu ayrık durumu gözetilerek dar yorumlanmalı, uygulamayı genişletecek, diğer bir anlatımla, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını veya kaybedilmesini yasadaki bu özel durumdaki düzenlemeden farklı ve genel ilkelere yakın bir duruma getirecek sonuçlardan kaçınılmalıdır. Aksi halde bu ayrık kalan durum dışlanmış olup uygulanamaz bir hale gelir.
Aksi halde aynı bölgenin köyleri arasında, hatta aynı köyün birbirine bitişik iki taşınmazı arasında farklı sonuçlar ortaya çıkmış olacaktır. Çünkü tespit tarihi esas alındığında, aynı tarihte tüm taşınmazların tespitinin yapılması olanaksız olduğundan farklılık kendiliğinden ortaya çıkacaktır. Böylece bitişik iki taşınmazı aynı tarihte haricen alan ve zilyeti olan kişi, farklı tespit tarihleri nedeniyle, birini kazanırken diğerini kaybedebilir. Bu sonuçta vatandaşta güvensizliği arttırır. Ayrıca bunu anlamakta da zorlanacaktır.
– Tespit tarihinin esas alınması başka bir yönde de yasal düzenlemeye aykırıdır. Şöyle ki, 3402 sayılı Yasanın 33/3. maddesinde, belirtildiği üzere, bölgede kadastro başlamışsa, genel mahkemelerde görülen davalarda da 13/B-b maddesi uygulanacaktır. Bu duruma göre, henüz tutanağı düzenlenmeyen bir taşınmaz hakkında zilyet, genel mahkemede açtığı bir davada 13/B-b maddesine dayanarak yerin adına tescilini isteyebilecektir. Buna rağmen on yıllık süre, bölgede tapulamanın başlama tarihine göre değilde, tutanağın düzenlendiği tarihe göre sonuca etkili görülmesi belirtilen sonuçla çelişecektir. Çünkü iki farklı olgudan aynı sonuç ortaya çıkmaz.
– Kadastro Yasasının 13/B-b maddesi ile öngörülen husus, bölgede kadastro işleminin başladığı tarihe kadar, zilyet lehine on yıl ve daha fazla sürenin geçmiş bulunması ve bu tarihe kadar zilyetliğin bozulmamış olması halinde, mülkiyet zilyete geçecektir. Buradaki hukuki sonuç, gerek kadastro tespit işleminin ve gerekse mahkeme kararının bu mülkiyet hakkını tespit etmeye yönelik olmasıdır. Diğer bir anlatılma, tespit veya mahkeme kararı yenilik doğuran bir sonucu değil, var olan ve gerçekleşen bir mülkiyet hakkını tespit etmekten ibaret olmasıdır. Mülkiyeti kazanma tarihide, bölgede tapulamanın başladığı tarihtir.
– Tespit tutanak tarihinin esas alınması, önemli sakıncalar doğuracaktır. Şöyle ki, bölgede tapulamanın başladığı tarihe kadar on yıllık zilyetlik süresinin dolmuş olmasına karşın, henüz tutanak düzenlenmemişse, kararla varılan sonucu bilen tapu maliki, satış sözleşmesini bozacaktır. Böylece kötü niyetli kişiye pirim verilmiş olacak ve yasanın 13/B-b maddesi de böylece uygulanmayacaktır. İyi niyetli davranan tapu maliki ise, bu iyi niyeti nedeniyle, kötü niyetli olana rağmen hak kaybına uğramış olacaktır.
Bu değerlendirmeye karşı en ağır eleştiri, bir bölgede yıllarca kadastro işleminin sürdürüldüğü böylece, kadastronun başlamasından sonraki devirlere veya kadastronun başladığı tarihe kadar on yılını doldurmayan zilyede hak tanınmamasının haksızlık olduğu noktasında idi. Bir defa bir bölgede kadastro işlemi iddia edildiği gibi 40-50 yıl devam etmemektedir. Zaten edemezde, devam eden ve uzayan kadastrodan sonra görülen kadastro davalarıdır. Zannederim ki olgu birbirine karıştırılmıştır. Ayrıca, kadastronun uzamasında yanların hiçbir katkısı olmadığına göre, sonuçtan da onların subjektif hakları etkilenmemeli. Kaldı ki yasanın amacı, bölgeye girer girmez, bölgenin kadastrosunu bitirmektedir.
Sonuç olarak, 3402 sayılı Yasanın 13/B-b maddesini, tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerin, bölgeye tapulama girdiği tarihe kadar on yıllık sürenin dolmuş ve bu tarihe kadar yine bozulmamış olması biçiminde anlaşılması ve uygulanması gerektiğini düşünüyorum. Bundan dolayı da tespit tarihini esas alan çoğunluğun düşüncelerine katılamıyorum.
